Warum es den Ersterwerberabzug gibt
Mit dem Systemwechsel entfällt für selbstbewohntes Wohneigentum der Schuldzinsabzug. Gerade junge Käuferinnen und Käufer tragen aber hohe Hypotheken und damit hohe Zinsen. Das Parlament hat deshalb einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Abzug eingeführt, der den ersten Erwerb erleichtern soll — sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern. Die Kantone haben bei der Ausgestaltung keinen Spielraum.
Höhe und Verlauf über zehn Jahre
Im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb beträgt der Höchstbetrag 10'000 Franken für Ehepaare und 5'000 Franken für Alleinstehende. Er sinkt danach jedes Jahr linear um 10 Prozent des Ausgangsbetrags: bei Ehepaaren auf 9'000 Franken im zweiten, 8'000 Franken im dritten Jahr und so weiter bis 1'000 Franken im zehnten Jahr. Abziehbar sind jeweils höchstens die effektiv bezahlten Schuldzinsen. Bei einer Hypothek von 700'000 Franken zu 1.8 Prozent betragen die Zinsen 12'600 Franken; der Abzug ist also durch den Höchstbetrag begrenzt, nicht durch die Zinsen.
Was das netto wert ist
Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent bringt der volle Abzug eines Ehepaars im ersten Jahr rund 2'500 Franken Steuerersparnis, über zehn Jahre aufsummiert rund 13'750 Franken. Das ist spürbar, aber deutlich weniger, als der heutige unbegrenzte Schuldzinsabzug einbringt. Umgekehrt entfällt auch der Eigenmietwert. Ob Ersterwerbende unter dem Strich mehr oder weniger Steuern zahlen als heute, hängt vor allem vom Zinsniveau ab: Bei tiefen Zinsen gewinnen die meisten, bei hohen Zinsen verlieren hoch belehnte Käufer.
Übergangsregel für Käufe vor 2029
Wer in den zehn Jahren vor dem Inkrafttreten gekauft hat, kann den Abzug für die verbleibenden Jahre geltend machen. Massgebend ist der Erwerbszeitpunkt. Ein Ehepaar, das 2023 gekauft hat, kann ab 2029 noch den reduzierten Betrag abziehen, der dem sechsten Jahr nach dem Erwerb entspricht, und in den Folgejahren entsprechend weniger. Wer 2018 oder früher gekauft hat, profitiert nicht mehr. Für Käufe ab 2029 gilt der volle Verlauf ab dem ersten Jahr nach dem Erwerb.
Voraussetzungen im Detail
Der Abzug steht Personen zu, die erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwerben und es als Erstliegenschaft selbst bewohnen. Für Zweit- und Ferienliegenschaften gilt er nicht. Nach ersten Auslegungen fallen auch der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung und der Zuzug aus dem Ausland darunter. Offen ist unter anderem, wie Paare behandelt werden, bei denen nur eine Person bereits früher Eigentum hatte. Die Ausführungsbestimmungen werden von Bund und Kantonen erarbeitet; wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sie vorliegen.
Was das für den Kaufentscheid bedeutet
Der Ersterwerberabzug ist kein Grund, höher zu belehnen. Er ist begrenzt und läuft aus, während die Hypothek bleibt. Für die Planung heisst das: Rechnen Sie Ihre Wohnkosten ab dem elften Jahr ohne jeden Schuldzinsabzug und prüfen Sie, ob Sie dann tragbar bleiben — auch mit einem Zinsniveau über dem heutigen. Und bedenken Sie, dass die Bank die Tragbarkeit ohnehin vor Steuern rechnet. Die Steuerersparnis ist ein willkommener Zuschuss in den ersten Jahren, nicht ein Baustein der Finanzierung.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.