Unterlagen für den Verkauf

• Aktueller GrundbuchauszugwichtigEr belegt Ihr Eigentum und zeigt alle Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Kaufinteressierte und deren Banken verlangen ihn zwingend.
• Katasterplan mit ParzellengrenzenZeigt Lage, Form und Fläche des Grundstücks. Über die Geodienste des Bundes einsehbar.
• Baupläne und Grundrisse aller GeschossewichtigOhne massstäbliche Grundrisse können Interessenten die Raumaufteilung nicht beurteilen — und die Bank keine Bewertung erstellen.
• Baubewilligung und allfällige NachträgewichtigBelegen, dass Anbauten und Umnutzungen bewilligt sind. Nicht bewilligte Bauten sind ein erhebliches Risiko für die Käuferschaft.
• Gebäudeversicherungsnachweis mit VersicherungswertDer Versicherungswert fliesst in die Bewertung der finanzierenden Bank ein.
• Flächenberechnung nach anerkanntem StandardAbweichende Flächenangaben zwischen Inserat, Plänen und Bankbewertung führen zu Rückfragen und Misstrauen.

Diese Unterlagen entscheiden mit über den Preis — sie belegen, was Sie investiert haben.

• Rechnungen aller Sanierungen und ErneuerungenwichtigSie belegen den Zustand gegenüber Interessenten und mindern als wertvermehrende Investitionen die Grundstückgewinnsteuer. Ohne Belege ist beides verloren.
• Nachweise zu Heizung, Boiler und ElektroinstallationBaujahr und letzte Wartung sind die ersten Fragen jeder Kaufinteressentin.
• Energieabrechnungen der letzten drei JahreWerden regelmässig verlangt. Ein tiefer Verbrauch ist ein Verkaufsargument, ein hoher lässt sich mit dem Hinweis auf geplante Massnahmen einordnen.
• Servicevereinbarungen und GarantiescheineLaufende Garantien auf Heizung oder Haushaltgeräte gehen auf die Käuferschaft über und sind ein Pluspunkt.
• Bekannte Mängel schriftlich festhaltenwichtigEin Gewährleistungsausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Eine ehrliche Offenlegung mit Kostenschätzung ist auch verhandlungstaktisch die bessere Wahl.

• Reglement und HausordnungKaufinteressierte prüfen, was erlaubt ist — Vermietung, Haustiere, bauliche Änderungen.
• Protokolle der letzten drei bis fünf VersammlungenwichtigWerden von jeder sorgfältigen Käuferschaft verlangt. Fehlen sie, entsteht Misstrauen.
• Jahresrechnung und Stand des ErneuerungsfondsEin gut geäufneter Fonds ist ein Verkaufsargument. Ein leerer Fonds bei anstehenden Sanierungen wird zum Preisargument der Gegenseite.
• Begründungsakt mit WertquoteBestimmt Stimmgewicht und Kostenanteil der Einheit.

• Aktueller Mieterspiegel mit VertragsdatenwichtigGrundlage jeder Ertragswertberechnung. Enthalten sein sollten Fläche, Mietzins, Nebenkosten, Vertragsbeginn und Kündigungstermine.
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei JahreZeigen die tatsächlichen Betriebskosten und ob sie korrekt überwälzt werden.
• Übersicht Leerstände und MieterwechselHäufige Wechsel oder anhaltender Leerstand mindern den nachhaltigen Ertrag und damit den Wert.
• Mietverträge im OriginalwichtigKauf bricht Miete nicht — die Verträge gehen unverändert auf die Käuferschaft über.

• Kaufvertrag und Kaufpreis des seinerzeitigen ErwerbswichtigAusgangsgrösse für die Grundstückgewinnsteuer. Ohne ihn wird der Gewinn geschätzt — selten zu Ihren Gunsten.
• Belege wertvermehrender Investitionen zusammenstellenwichtigSie erhöhen die Anlagekosten und senken die Steuer. Getrennt nach werterhaltend und wertvermehrend ablegen.
• Besitzdauer feststellenwichtigIm Kanton Bern sinkt die Grundstückgewinnsteuer ab dem fünften Besitzjahr um 2 Prozent jährlich, bis maximal 70 Prozent nach 35 Jahren. Wer kurz vor einer Stufe steht, gewinnt mit wenigen Monaten Geduld.Kanton BernPrüfen Sie das Datum des Grundbucheintrags — nicht das des Kaufvertrags. Massgebend ist der Eintrag.
• Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank einholenwichtigBei laufender Festhypothek kann sie erheblich sein. Holen Sie die Zahl ein, bevor Sie über den Preis verhandeln, nicht danach.