Zwingend notwendige Unterlagen (ohne diese kein Notartermin)
Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), amtlicher Katasterplan, Identifikationsnachweis aller Eigentümer (Pass/ID), bei Miteigentum: Zustimmungserklärung aller Eigentümer, bei Hypothek: Informationen zur bestehenden Schuldbriefbelastung.
Für das Verkaufsdossier und die Vermarktung
Baupläne und Grundrisse (möglichst digital), Baubewilligung und allfällige Nachträge, GEAK (Energieausweis), Gebäudeversicherungspolice mit aktuellem Versicherungswert, Betriebskostenabrechnung der letzten 2 Jahre, Renovationshistorie (was wurde wann gemacht), professionelle Fotos (Innen, Aussen, Luftbild).
Bei Stockwerkeigentum zusätzlich
STWEG-Reglement, Protokolle der letzten 3 Generalversammlungen, Jahresabrechnung der Gemeinschaft, aktueller Kontostand Erneuerungsfonds, Abrechnungen der Nebenkosten, allfällige Beschlüsse zu geplanten Sanierungen oder Sonderumlagen.
Bei vermieteten Liegenschaften
Alle laufenden Mietverträge, Mietzinskaukasse oder aktuelle Mietzinsaufstellung, allfällige Miet-Kautions-Nachweise, Betriebskostenabrechnung (Heiz- und Nebenkosten), Unterlagen zu laufenden Sanierungen oder Mietzinsanpassungen.
Der Ansatzpreis entscheidet über alles
Kein anderer Faktor beeinflusst den Verkaufserfolg so stark wie der erste Preis. Zu hoch angesetzt bleibt ein Objekt am Markt liegen, gilt nach wenigen Wochen als Ladenhüter, und Interessenten fragen nach dem Grund statt nach dem Objekt. Die Erfahrung zeigt: Wer nachträglich reduziert, erzielt am Ende meist weniger als jemand, der von Anfang an realistisch angesetzt hat. Ein zu tiefer Preis verschenkt dagegen sofort Substanz. Beides lässt sich mit einer lagegenauen Bewertung vermeiden, die reale Vergleichstransaktionen heranzieht statt Angebotspreise aus Portalen.
Die Nettorechnung vor der Preisverhandlung
Bevor Sie über einen Preis sprechen, sollte feststehen, was davon übrig bleibt. Abzuziehen sind die Grundstückgewinnsteuer, das Maklerhonorar, anteilige Notariatskosten und bei laufender Festhypothek eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung. Letztere kennt nur Ihre Bank — holen Sie die Zahl ein, bevor Sie verhandeln, nicht danach. Erst mit dieser Rechnung lässt sich beurteilen, ob ein Angebot tatsächlich attraktiv ist.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.