— Glossar · Finanzierung
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Entschädigung an die Bank, wenn eine Festhypothek vor Ablauf der Laufzeit aufgelöst wird.
Sie entspricht dem Zinsausfall der Bank bis zum Laufzeitende und kann bei langen Restlaufzeiten und gesunkenen Zinsen erheblich ausfallen — mehrere zehntausend Franken sind möglich. Vor jedem Verkauf sollte der Betrag bei der Bank eingeholt werden, bevor über den Preis verhandelt wird. Alternativen sind die Übertragung der Hypothek auf die Käuferschaft oder auf ein Ersatzobjekt.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Wann sie anfällt
Eine Festhypothek ist für eine feste Laufzeit abgeschlossen. Wird sie vorher aufgelöst, etwa weil die Liegenschaft verkauft wird, entsteht der Bank ein Schaden, wenn sie das zurückerhaltene Geld nur zu einem tieferen Zins wieder anlegen kann. Diesen Schaden stellt sie als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Bei SARON-Hypotheken fällt sie je nach Produkt geringer aus oder entfällt.
Wie sie berechnet wird
Grundlage ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Zins und dem Wiederanlagezins für die Restlaufzeit, multipliziert mit dem Betrag und der Restlaufzeit, oft zuzüglich einer Bearbeitungsgebühr. Sind die Zinsen seit dem Abschluss gesunken, wird es teuer; sind sie gestiegen, kann die Entschädigung gering sein oder ganz entfallen. Die genaue Methode steht im Hypothekarvertrag und unterscheidet sich zwischen Banken.
Wie sie sich vermeiden lässt
Beim Verkauf lässt sich die Hypothek unter Umständen auf die Käuferschaft übertragen, wenn diese die Kreditprüfung besteht, oder auf ein Ersatzobjekt, wenn Sie wieder kaufen. Ein Verkaufstermin nahe am Laufzeitende vermeidet das Problem ganz. Holen Sie den Betrag vor der Preisverhandlung bei der Bank ein; er gehört in die Nettoerlösrechnung.
So wird die Entschädigung berechnet
Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Zinsverlust, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Vereinfacht: Restschuld mal Restlaufzeit mal Differenz zwischen vereinbartem Zins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld für die Restlaufzeit wieder anlegen kann, oft zuzüglich einer Bearbeitungsgebühr. Bei sinkenden Marktzinsen steigt die Entschädigung. Ein Beispiel: 500’000 Franken, drei Jahre Restlaufzeit, Zinsdifferenz 0.8 Prozentpunkte — rund 12’000 Franken. Vermeiden lässt sie sich oft durch Übertragung auf ein neues Objekt oder Übernahme durch die Käuferschaft.
Beispiel
Festhypothek über 500'000 Franken zu 2.2 Prozent mit drei Jahren Restlaufzeit, Wiederanlagezins 1.2 Prozent. Die Differenz von einem Prozent über drei Jahre ergibt rund 15'000 Franken Vorfälligkeitsentschädigung, je nach Berechnungsmethode der Bank etwas weniger wegen Abzinsung.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Vorfälligkeitsentschädigung — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/vorfaelligkeitsentschaedigung
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- SARON
Der Schweizer Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken, der den früheren LIBOR abgelöst hat.
- Amortisation
Die Rückführung der zweiten Hypothek — also des Teils über zwei Dritteln des Verkehrswerts.
— Bern-Mittelland
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