— Glossar · Recht
Gewährleistungsausschluss
Eine Vertragsklausel, mit der die Verkäuferschaft die Haftung für Mängel wegbedingt — sie gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel.
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien ist der Ausschluss üblich und rechtlich zulässig. Seine Grenze liegt dort, wo ein Mangel bekannt war und bewusst verschwiegen wurde; dann greift er nicht. Für die Verkäuferschaft ist eine ehrliche Offenlegung bekannter Mängel deshalb auch verhandlungstaktisch die bessere Wahl — sie schützt vor späteren Ansprüchen.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Was er regelt
Nach Obligationenrecht haftet die Verkäuferschaft für Mängel der Kaufsache. Bei gebrauchten Liegenschaften wird diese Haftung im Kaufvertrag üblicherweise wegbedungen: Die Käuferschaft übernimmt das Objekt im Zustand bei Besichtigung. Das ist zulässig und entspricht der Praxis, weil ein älteres Gebäude nie frei von Abnützung ist und der Zustand im Preis berücksichtigt wird.
Wo seine Grenzen liegen
Der Ausschluss greift nicht, wenn die Verkäuferschaft einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt vor, wenn ein Mangel bekannt war und bewusst nicht offengelegt wurde, etwa ein wiederkehrender Wassereintritt im Keller. Ebenso wenig schützt der Ausschluss vor zugesicherten Eigenschaften, die nicht zutreffen. Wer im Inserat eine neue Heizung verspricht, haftet dafür.
Was das für beide Seiten bedeutet
Für Käufer heisst das: gründlich besichtigen, Unterlagen verlangen, bei älteren Objekten eine Fachperson beiziehen. Nach der Unterzeichnung gibt es kaum noch Ansprüche. Für Verkäufer heisst das: bekannte Mängel schriftlich offenlegen, am besten im Kaufvertrag selbst. Das schützt vor späteren Vorwürfen und nimmt der Verhandlung nach der Besichtigung die Schärfe.
Was seit dem 1. Januar 2026 gilt
Mit der Revision des Baumängelrechts gelten für Verträge ab dem 1. Januar 2026 neue Regeln. Beim Grundstückkauf beträgt die Frist für die Mängelrüge zwingend 60 Tage, für versteckte Mängel ab deren Entdeckung; kürzere Fristen können nicht mehr vereinbart werden. Beim Kauf einer neu erstellten oder noch zu erstellenden Baute kann das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung zudem nicht mehr wegbedungen werden. Bei gebrauchten Liegenschaften bleibt der Gewährleistungsausschluss zulässig und üblich — mit der bekannten Grenze bei Arglist.
Beispiel
Ein Verkäufer weiss von Feuchtigkeit in der Kellerwand, erwähnt sie aber nicht. Zwei Monate nach der Übergabe tritt Wasser ein. Trotz Gewährleistungsausschluss kann die Käuferschaft Ansprüche geltend machen, wenn sie die Kenntnis des Verkäufers belegen kann. Hätte er den Mangel offengelegt, wäre er durch den Ausschluss geschützt gewesen.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Gewährleistungsausschluss — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/gewaehrleistungsausschluss
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Öffentliche Beurkundung
Die notarielle Beurkundung, ohne die ein Grundstückkauf in der Schweiz rechtlich nicht zustande kommt.
— Bern-Mittelland
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