Wie das Modell funktioniert
Sie verkaufen Ihre Liegenschaft und schliessen gleichzeitig mit dem Käufer einen Mietvertrag ab. Sie bleiben in Ihrem Zuhause wohnen, zahlen aber Miete statt Hypothekarzinsen und Unterhalt. Das freigesetzte Kapital steht Ihnen zur Verfügung: für den Lebensunterhalt, für Pflegekosten, für Erbvorbezüge an die Kinder oder für die Ablösung einer Hypothek, welche die Bank im Ruhestand nicht mehr verlängern will. In der Schweiz ist das Modell weniger verbreitet als in Deutschland, wird aber häufiger angefragt.
Der Preis: warum Rückmiete weniger einbringt
Ein Käufer, der ein Haus mit einem langfristigen Mietvertrag übernimmt, kauft eine Kapitalanlage und keine Wohnung für sich. Er rechnet mit der Rendite aus Ihrer Miete. Liegt diese bei marktüblichen Werten, ergibt sich ein Preis, der oft unter dem liegt, was eine Familie als Selbstnutzerin bezahlen würde. Je länger und sicherer Ihr Mietrecht, desto grösser in der Regel der Abschlag. Lassen Sie deshalb vorab den Verkehrswert als Selbstnutzerobjekt und den Wert als Renditeobjekt schätzen. Erst der Vergleich zeigt, was die Rückmiete kostet.
Der Mietvertrag ist das Herzstück
Entscheidend sind Dauer, Mietzins und Absicherung. Ein unbefristeter Vertrag lässt sich nach Mietrecht kündigen; ein befristeter mit langer Laufzeit gibt mehr Sicherheit, endet aber zum vereinbarten Termin. Regeln Sie, wie der Mietzins angepasst wird — etwa über eine Indexierung — und wer welchen Unterhalt trägt. Besonders wichtig: Lassen Sie den Mietvertrag im Grundbuch vormerken. Verkauft der Käufer das Haus weiter, muss der neue Eigentümer den Vertrag dann übernehmen und kann nicht wegen Eigenbedarfs vorzeitig kündigen.
Die Risiken ehrlich betrachtet
Sie geben die Verfügung über Ihr Zuhause ab. Mieterhöhungen sind im Rahmen des Mietrechts möglich, grosse Sanierungen entscheidet der Eigentümer. Der Verkaufserlös muss über viele Jahre reichen; bei einer Lebenserwartung von 20 Jahren ab 70 ist das eine lange Zeit. Ist das Kapital verbraucht, bleibt die Miete. Zudem wird der Erlös bei Ergänzungsleistungen als Vermögen angerechnet, während eine selbstbewohnte Liegenschaft privilegiert behandelt wird. Diese Folgen sollten vor dem Verkauf durchgerechnet werden.
Verkauf innerhalb der Familie
Häufig ist der Käufer ein Kind. Dann lässt sich statt eines Mietvertrags auch ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen. Das senkt den Kaufpreis entsprechend dem Wert des Rechts. Achten Sie auf zwei Punkte: Ein Verkauf unter dem Verkehrswert kann erbrechtlich als Vorempfang gelten und gegenüber Geschwistern auszugleichen sein, und er kann bei Ergänzungsleistungen als Vermögensverzicht angerechnet werden. Eine dokumentierte Bewertung schafft hier die notwendige Grundlage.
Alternativen, die weniger kosten
Wer vor allem Liquidität braucht, sollte zuerst eine Aufstockung der Hypothek prüfen, solange die Tragbarkeit es zulässt. Wer das Haus ohnehin in einigen Jahren verlassen will, fährt mit einem normalen Verkauf und einem späteren Antrittstermin oft besser. Und wer das Haus in der Familie halten möchte, findet mit einer Übertragung unter Wohnrechtsvorbehalt eine Lösung, die ohne externen Investor auskommt. Wir rechnen die Varianten nebeneinander, bevor Sie sich festlegen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.