Worum es geht
Wohnrecht und Nutzniessung werden häufig bei der Übergabe einer Liegenschaft an die nächste Generation vereinbart: Die Eltern übertragen das Haus, behalten aber das Recht, darin zu wohnen. Beide Rechte sind persönliche Dienstbarkeiten und im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht erlaubt, in einem Gebäude oder Teil davon zu wohnen (Art. 776 ZGB). Die Nutzniessung geht weiter: Sie umfasst den vollen Genuss der Sache, also auch das Recht, sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten (Art. 745 ZGB).
Was beim Verkauf mit dem Recht geschieht
Ein Verkauf ändert am Recht nichts. Die Käuferschaft erwirbt das Eigentum mit der Last und muss die berechtigte Person weiter wohnen lassen. Damit fällt der Kreis möglicher Käufer stark zusammen: Selbstnutzer scheiden praktisch aus, Banken finanzieren belastete Objekte nur eingeschränkt. Übrig bleiben Anleger mit langem Horizont, die einen tiefen Preis heute gegen den vollen Wert in der Zukunft tauschen. Für die Verkäuferschaft bedeutet das fast immer einen deutlichen Abschlag.
Wie der Abschlag geschätzt wird
Der Wert eines Wohnrechts lässt sich als Barwert der ersparten Miete über die erwartete Dauer schätzen. Dazu wird die jährliche Marktmiete der genutzten Räume mit einem Barwertfaktor multipliziert, der aus der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person und einem Kapitalisierungszins abgeleitet wird. Für eine 75-jährige Person mit einer Marktmiete von 24’000 Franken pro Jahr ergibt sich je nach Annahmen ein Wert von grob 200’000 bis 260’000 Franken. Diesen Betrag zieht ein Käufer vom unbelasteten Verkehrswert ab, meist zusätzlich mit einem Risikoabschlag.
Die Alternative: Verzicht gegen Entschädigung
Häufig ist es wirtschaftlich besser, die berechtigte Person zum Verzicht auf das Recht zu bewegen und sie dafür zu entschädigen, zum Beispiel aus dem Verkaufserlös. Dann kann die Liegenschaft unbelastet zum vollen Marktwert verkauft werden. Die Entschädigung entspricht meist ungefähr dem geschätzten Wert des Rechts, der Mehrerlös aus dem unbelasteten Verkauf übersteigt sie in der Regel. Die Löschung erfolgt mit einer schriftlichen Erklärung der berechtigten Person beim Grundbuchamt.
Familiäre und rechtliche Fallstricke
Wurde das Haus im Rahmen eines Erbvorbezugs mit Wohnrecht übertragen, wirkt sich ein Verkauf auch auf die spätere Erbteilung aus. Geschwister können geltend machen, dass der Vorbezug zum damaligen Wert auszugleichen ist. Wer verkauft und die Eltern für den Verzicht entschädigt, sollte deshalb die Geschwister einbeziehen und die Vereinbarung schriftlich festhalten. Bei Ergänzungsleistungen kann ein Verzicht auf ein Wohnrecht ohne angemessene Gegenleistung zudem als Vermögensverzicht angerechnet werden.
Steuerfolgen für beide Seiten
Die wohnberechtigte Person versteuert bis Ende 2028 den Eigenmietwert der genutzten Räume, nicht der Eigentümer; ab 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum. Eine Entschädigung für den Verzicht auf ein Wohnrecht kann bei der berechtigten Person als Einkommen gelten, je nach Ausgestaltung auch als Vermögensumschichtung. Beim Verkauf schuldet der Eigentümer die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn. Die Steuerfolgen sollten vor der Vereinbarung mit der Steuerverwaltung oder einer Treuhänderin geklärt werden.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Haus mit Wohnrecht oder Nutzniessung verkaufen: Was der Preis verträgt. https://www.immero.ch/ratgeber/haus-mit-wohnrecht-verkaufen