Das Problem: viel Vermögen, wenig Liquidität
Viele Pensionierte in Bern-Mittelland besitzen ein Eigenheim, dessen Wert sich über Jahrzehnte vervielfacht hat, während das laufende Einkommen mit der Pensionierung gesunken ist. Das Vermögen steckt im Haus, die Rente reicht knapp. Daraus entsteht der Wunsch, Kapital aus der Liegenschaft zu lösen, ohne auszuziehen. Im angelsächsischen Raum ist dafür die Umkehrhypothek verbreitet. In der Schweiz ist sie die Ausnahme — aus Gründen, die man kennen sollte, bevor man sich auf einen Anbieter festlegt.
Wie eine Umkehrhypothek funktioniert
Bei einer Umkehrhypothek zahlt die Bank der Eigentümerin eine Rente oder einen Einmalbetrag aus. Zinsen werden nicht laufend bezahlt, sondern der Schuld zugeschlagen. Zurückgezahlt wird alles beim Verkauf oder aus dem Nachlass. Die Schuld wächst also mit jedem Jahr, während der Wert der Liegenschaft unsicher ist. Deshalb setzen die wenigen Anbieter die maximale Belehnung tief an, verlangen meist ein Mindestalter und ein gut verkäufliches Objekt. Die Erben übernehmen eine belastete Liegenschaft oder müssen verkaufen.
Variante 1: Hypothek erhöhen oder nicht amortisieren
Der einfachste Weg ist, die bestehende Hypothek zu erhöhen oder eine geplante Amortisation auszusetzen. Banken prüfen dafür die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen. Wer über Wertschriften oder Freizügigkeitsguthaben verfügt, kann diese als zusätzliche Sicherheit einbringen. Ab 2029 entfällt mit dem Eigenmietwert auch der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Eigentum; eine höhere Hypothek kostet dann netto mehr als heute. Diese Variante eignet sich für einen begrenzten Kapitalbedarf, etwa für eine Renovation oder den Ausgleich unter Kindern.
Variante 2: Verkaufen und zurückmieten
Beim Sale-and-Rent-Back verkauft die Eigentümerin die Liegenschaft und mietet sie anschliessend zurück. Sie erhält den vollen Nettoerlös, zahlt aber künftig Miete. Entscheidend ist der Mietvertrag: lange feste Laufzeit, Verzicht auf Kündigung wegen Eigenbedarf, klare Regeln zu Unterhalt und Mietzinsanpassung. Käufer sind meist Anleger, die den Preis nach der vereinbarten Miete rechnen. Ein tiefer Mietzins senkt damit den Kaufpreis. Die Variante ist transparent und schnell, aber endgültig.
Variante 3: Verkauf mit Wohnrecht oder an Angehörige
Wird die Liegenschaft unter Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts verkauft, zahlt die Käuferschaft einen um den Wert des Rechts reduzierten Preis, die Verkäuferin wohnt ohne Miete weiter. Für Anleger ist das wegen der ungewissen Dauer wenig attraktiv, für Angehörige dagegen oft eine gute Lösung. Ein Verkauf an Kinder unter Marktwert ist allerdings eine gemischte Schenkung, die bei der Erbteilung ausgeglichen werden muss. Die Regelung gehört in einen notariellen Vertrag, der auch die Geschwister berücksichtigt.
Welche Variante passt
Für einen einmaligen Kapitalbedarf bis rund einem Fünftel des Werts ist die Hypothekenerhöhung meist die günstigste Lösung, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Für einen dauerhaften Einkommensbedarf oder wenn die Liegenschaft ohnehin zu gross ist, ist der Verkauf mit Umzug in eine Wohnung häufig wirtschaftlich besser als jede Rentenkonstruktion. Rückmiete und Wohnrecht lohnen sich vor allem, wenn ein Umzug aus persönlichen Gründen ausgeschlossen ist. Wir rechnen die Varianten auf Wunsch neutral nebeneinander.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % (SNB, Stand 23. Oktober 2026); zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.7 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 2.0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Schweizerische Nationalbank: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Immobilienrente und Umkehrhypothek: Im Haus bleiben und Kapital freisetzen. https://www.immero.ch/ratgeber/immobilienrente-umkehrhypothek-schweiz