— Themenschwerpunkt · Lebenslage

Eigenheim im Alter: behalten, verkaufen, übergeben oder umbauen

Für das Eigenheim im Alter gibt es fünf Wege: behalten und anpassen, verkaufen und in eine Wohnung wechseln, an die Kinder übertragen, vermieten oder verkaufen und zurückmieten. Welcher passt, entscheiden vor allem die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen, die Gesundheit und die Nachlassplanung. Wer mit 55 bis 60 plant, behält die Wahl.

Verfasst und fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Eidg. Dipl. Immobilienbewerter · Stand 21. September 2026

— Das Wichtigste in Zahlen

Kalkulatorischer Zins der Banken: rund 5 %; Bankenpraxis Tragbarkeit · Q3 2026
Tragbarkeitsgrenze: Wohnkosten ≤ ein Drittel des Einkommens; Bankenpraxis · Q3 2026
EL-Freibetrag selbstbewohnte Liegenschaft: CHF 112'500 (300'000 bei Ehegatte im Heim); BSV / Pro Senectute · 2026
EL-Vermögensschwelle: CHF 100'000 / 200'000 (Ehepaare), ohne selbstbewohnte Liegenschaft; BSV · 2026
Grundstückgewinnsteuer Bern: Reduktion 2 % pro Jahr ab 5. Jahr, max. 70 % nach 35 Jahren; Steuergesetz Kanton Bern · 2026

Wann stellt sich die Frage?

Meist nicht mit 65, sondern später — und oft zu spät. Die Kinder sind ausgezogen, Garten und Treppen werden mühsam, die Hypothek steht zur Erneuerung an und die Bank rechnet plötzlich mit der Rente. Wer die Frage erst stellt, wenn eine gesundheitliche Veränderung sie erzwingt, entscheidet unter Zeitdruck. Wer sie mit 55 bis 60 angeht, kann Hypothek, Pensionskasse, Umbau und Nachlass aufeinander abstimmen. Das ist der eigentliche Hebel: nicht die perfekte Wahl, sondern die Wahl überhaupt noch zu haben.

Die fünf Wege im Überblick

Weg	Vorteile	Nachteile	Passt, wenn …
Behalten und anpassen	Vertraute Umgebung, kein Umzug, Eigenmietwert entfällt ab 2029	Unterhalt, Umbaukosten für Barrierefreiheit, Tragbarkeit bei Erneuerung	Gesundheit und Finanzen stabil, Haus altersgerecht umbaubar
Verkaufen, Wohnung kaufen	Weniger Aufwand, oft Entschuldung, Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung	Umzug, Suche nach geeigneter Wohnung, Stockwerkeigentum mit Gemeinschaft	Haus zu gross, Wunsch nach zentraler, schwellenloser Lage
Verkaufen, zur Miete wohnen	Maximale Flexibilität, Kapital frei	Miete statt Eigentum, Erlös als Vermögen bei EL angerechnet	Pflege absehbar, Kinder ohne Interesse am Haus
An Kinder übertragen	Haus bleibt in der Familie, Wohnrecht oder Nutzniessung möglich	Erbrechtlicher Ausgleich unter Geschwistern, EL-Vermögensverzicht	Ein Kind will übernehmen, Geschwister einverstanden
Verkaufen und zurückmieten	Wohnen bleiben und Kapital freisetzen	Preisabschlag, Abhängigkeit vom Käufer	Liquidität nötig, Aufstockung nicht möglich

Trägt die Hypothek im Ruhestand?

Bei der ersten Erneuerung nach der Pensionierung prüft die Bank die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen: rund 5 Prozent kalkulatorischer Zins, rund 1 Prozent Unterhalt, allenfalls Amortisation, zusammen höchstens ein Drittel des Einkommens. Viele Banken erwarten zudem eine Belehnung von höchstens rund zwei Dritteln. Frei verfügbares Vermögen wird oft teilweise als Einkommen angerechnet. Wer die Rechnung vorab macht, kann über die letzten Erwerbsjahre gezielt amortisieren oder die Wahl zwischen Rente und Kapital darauf ausrichten.

Das Haus altersgerecht machen

Viele möchten bleiben — mit Recht, solange das Haus es zulässt. Entscheidend sind Schlafzimmer und Bad auf einer Ebene, schwellenlose Zugänge, eine bodenebene Dusche und genügend Bewegungsraum. Ein Treppenlift oder ein Umbau des Erdgeschosses kann den Verbleib um Jahre verlängern. Solche Umbauten sind bis Ende 2028 zum Teil als werterhaltender Unterhalt abziehbar; ab 2029 nicht mehr. Wer einen Umbau fürs Alter plant, profitiert deshalb davon, ihn nicht aufzuschieben.

Vom Haus in die Wohnung

Der Wechsel in eine Eigentumswohnung ist in Bern-Mittelland der häufigste Weg. Die wichtigste Entscheidung ist die Reihenfolge: zuerst verkaufen oder zuerst kaufen. Wer den Erlös innert angemessener Frist in selbstbewohntes Ersatzeigentum investiert, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Bei der Wohnung zählen Lage, Lift, schwellenloser Zugang und der Zustand des Erneuerungsfonds, denn eine Sonderumlage im hohen Alter ist schwer zu tragen. Das Angebot an altersgerechten Wohnungen in zentralen Lagen ist knapp; frühes Suchen lohnt sich.

An die Kinder übertragen

Eine Übertragung zu Lebzeiten kann als Schenkung, als Erbvorbezug oder als Verkauf zu einem Vorzugspreis erfolgen, häufig mit einem vorbehaltenen Wohnrecht oder einer Nutzniessung. Im Kanton Bern sind Nachkommen von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit. Zwei Punkte werden oft übersehen: Der Wert der Zuwendung ist gegenüber Geschwistern erbrechtlich auszugleichen, und bei Ergänzungsleistungen gilt eine Schenkung als Vermögensverzicht, der weiter angerechnet wird. Grundlage jeder fairen Lösung ist ein dokumentierter Verkehrswert.

Ergänzungsleistungen und Pflege

Wer Ergänzungsleistungen beantragt, muss das Eigenheim nicht verkaufen: Es zählt nicht zur Vermögensschwelle, und vom Wert wird ein Freibetrag von 112'500 Franken abgezogen, 300'000 Franken, wenn ein Ehegatte im Heim lebt und der andere im Haus. Seit 2021 werden bezogene EL aber aus dem Nachlass zurückgefordert, soweit dieser 40'000 Franken übersteigt. Beim Eintritt ins Pflegeheim stellt sich die Frage nach Halten, Vermieten oder Verkaufen; ein Verkauf unter Wert gilt als Vermögensverzicht.

Was die Steuerreform 2029 für Pensionierte bedeutet

Pensionierte mit weitgehend amortisierter Hypothek gehören zu den Gewinnern des Systemwechsels: Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert, während sie kaum Schuldzinsen abziehen. Gleichzeitig wird die Amortisation steuerlich neutral. Wer kurz vor der Pensionierung steht und einen Kapitalbezug zur Rückzahlung erwägt, legt diese deshalb idealerweise in die Zeit ab 2029. Wer umbauen will, zieht es dagegen vor, weil der Unterhaltsabzug Ende 2028 entfällt.

Wer entscheidet, wenn man es selbst nicht mehr kann?

Ohne Vorsorgeauftrag setzt die KESB bei Urteilsunfähigkeit eine Beistandschaft ein. Für den Verkauf eines Grundstücks braucht der Beistand die Zustimmung der KESB. Ein Vorsorgeauftrag, in dem Sie eine Vertrauensperson bestimmen und die Verwaltung und allenfalls den Verkauf der Liegenschaft ausdrücklich regeln, erspart Ihren Angehörigen dieses Verfahren. Er muss handschriftlich verfasst oder öffentlich beurkundet werden und lässt sich beim Zivilstandsamt registrieren.

Der Fahrplan ab 55

1
Verkehrswert kennen
Eine realistische Bewertung ist die Grundlage jeder Option — für Tragbarkeit, Verkauf, Übertragung und Nachlass.
2
Tragbarkeit im Ruhestand rechnen
Mit dem Tragbarkeitsrechner für Pensionierte prüfen, ob die Hypothek mit der erwarteten Rente trägt.
3
Pensionskasse und Hypothek abstimmen
Die Frist für die Kapitalwahl klären und entscheiden, ob Kapital zur Amortisation eingesetzt wird.
4
Wohnsituation ehrlich beurteilen
Kann das Haus altersgerecht umgebaut werden, oder ist eine Wohnung die bessere Lösung?
5
Nachlass und Vorsorgeauftrag regeln
Mit den Kindern sprechen, Testament und Vorsorgeauftrag erstellen, eine Übertragung frühzeitig und dokumentiert planen.

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— Praxiswerkzeuge

— Begriffe

Tragbarkeit
Die Regel, dass die kalkulatorischen Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen dürfen.
Belehnung
Der Anteil der Hypothek am Verkehrswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent.
Ersatzbeschaffung
Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer, wenn der Verkaufserlös in eine neue selbstbewohnte Liegenschaft investiert wird.
Verkehrswert
Der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.

— Häufige Fragen

Antworten zum Thema.

Muss ich mein Haus nach der Pensionierung verkaufen?

Nein. Entscheidend ist, ob die Hypothek mit dem Renteneinkommen tragbar ist und ob das Haus zu Ihrer Lebenssituation passt. Viele bleiben mit einer reduzierten Hypothek oder nach einem Umbau.

Verlängert die Bank meine Hypothek im Alter?

In der Regel ja, wenn die Tragbarkeit mit Renten und anrechenbarem Vermögen erfüllt ist. Sonst verlangt sie eine Amortisation oder Zusatzsicherheiten.

Soll ich das Haus den Kindern schenken?

Das kann sinnvoll sein, verlangt aber einen erbrechtlichen Ausgleich unter Geschwistern und wird bei Ergänzungsleistungen als Vermögensverzicht angerechnet. Eine frühzeitige, dokumentierte Planung ist entscheidend.

Wie finde ich eine altersgerechte Wohnung?

Früh suchen, auch Off-Market-Angebote einbeziehen und neben der Wohnung das Gebäude prüfen: Lift, Zugang, Erneuerungsfonds und anstehende Sanierungen.

Was passiert mit dem Haus bei Pflegebedürftigkeit?

Es muss nicht verkauft werden. Ob Halten, Vermieten oder Verkaufen sinnvoll ist, hängt von Heimkosten, Vermögen und einem allfälligen Ehepartner im Haus ab.

Lohnt sich ein Umbau noch?

Wenn er den Verbleib um Jahre ermöglicht, meist ja. Werterhaltende Anteile sind bis Ende 2028 steuerlich abziehbar, danach nicht mehr.

Profitiere ich von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Mit weitgehend amortisierter Hypothek in der Regel ja, weil ab 2029 kein Eigenmietwert mehr versteuert wird.

Beraten Sie auch die Kinder?

Ja, auf Wunsch gemeinsam mit den Eltern. Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie ist es sinnvoll, dass alle Beteiligten dieselben Zahlen kennen.

Quellen

Zitiervorschlag: Immero AG, «Eigenheim im Alter: behalten, verkaufen, übergeben oder umbauen», immero.ch/immobilie-im-alter, Stand 21. September 2026. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

— Bern-Mittelland

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