Was am Antrittstag geschieht
Der Antrittstag ist der im Kaufvertrag vereinbarte Tag, an dem Nutzen und Gefahr auf die Käuferschaft übergehen. Meist fällt er mit der Zahlung des Kaufpreises und der Grundbuchanmeldung zusammen. Ab diesem Tag trägt die Käuferin das Risiko für Schäden, bezahlt die laufenden Kosten und erhält allfällige Mieteinnahmen. Die physische Übergabe der Liegenschaft mit Schlüsseln und Unterlagen findet am selben Tag statt. Das Übergabeprotokoll dokumentiert diesen Moment schriftlich.
Was das Protokoll enthalten sollte
Ein vollständiges Übergabeprotokoll enthält Datum, Uhrzeit und anwesende Personen, die Beschreibung des Zustands Raum für Raum, Fotos von auffälligen Stellen, die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Heizöl, die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel und Badges, die Liste der übergebenen Geräte und Unterlagen sowie offene Punkte mit Verantwortlichkeit und Frist. Beide Parteien unterzeichnen. Bei Stockwerkeigentum gehören zusätzlich der Stand der Nebenkostenakonti und der Kontakt der Verwaltung dazu.
Zählerstände und Abrechnungen
Die Zählerstände sind die Grundlage für die Abrechnung der Energie- und Wasserkosten zwischen Verkäufer und Käuferin. Melden Sie sie am Antrittstag den Werken, damit die Rechnungen korrekt abgegrenzt werden. Bei Ölheizungen wird der Tankinhalt gemessen und meist zum aktuellen Preis vergütet; das sollte der Kaufvertrag regeln. Liegenschaftssteuer, Gebäudeversicherung und Gebühren werden pro rata temporis abgegrenzt, in der Regel über die Abrechnung des Notariats.
Zugehör und mitverkaufte Gegenstände
Was zur Liegenschaft gehört, ist nicht immer klar. Bestandteile wie Heizung, Fenster oder fest eingebaute Küche gehen zwingend mit. Zugehör — bewegliche Sachen, die dauernd der Bewirtschaftung dienen — geht ebenfalls mit, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei Einbauschränken, Gartenmöbeln, Kaminholz oder Werkzeug entstehen trotzdem oft Diskussionen. Halten Sie im Kaufvertrag fest, was mitverkauft wird, und prüfen Sie am Antrittstag, ob alles vorhanden ist. Fehlendes gehört ins Protokoll.
Mängel am Antrittstag
Bei gebrauchten Liegenschaften wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Trotzdem sollten Sie Mängel, die erst am Antrittstag sichtbar werden — etwa hinter Möbeln — im Protokoll festhalten. Hat die Verkäuferschaft einen Mangel arglistig verschwiegen, greift der Ausschluss nicht. Hat sich der Zustand seit der Besichtigung verschlechtert, etwa durch einen Wasserschaden, haftet die Verkäuferschaft bis zum Übergang der Gefahr. Das Protokoll beweist, wie das Objekt am Antrittstag aussah.
Praktische Hinweise
Planen Sie für die Übergabe genug Zeit ein, bei einem Einfamilienhaus mindestens eine Stunde. Gehen Sie bei Tageslicht durch alle Räume, inklusive Keller, Estrich und Garage. Testen Sie Heizung, Warmwasser, Storen und Geräte. Lassen Sie sich Bedienungsanleitungen, Serviceverträge, Pläne und Garantien übergeben. Fragen Sie nach Besonderheiten wie Absperrhahnen, Sicherungskasten und Wartungsintervallen. Und schliessen Sie die Gebäude- und Hausratversicherung so ab, dass der Schutz ab dem Antrittstag gilt.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Übergabeprotokoll beim Hauskauf: Was am Antrittstag festzuhalten ist. https://www.immero.ch/ratgeber/uebergabeprotokoll-hauskauf