Die Rechnung in drei Schritten
Zuerst wird der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Auseinandersetzung ermittelt. Davon wird die bestehende Hypothek abgezogen; was bleibt, ist das in der Immobilie gebundene Nettovermögen. Dieses wird nach güterrechtlichen Regeln aufgeteilt — häufig hälftig, aber nur, wenn keine Eigengut-Beiträge oder Mehrwertanteile hineinspielen. Der so ermittelte Betrag ist die Auszahlung an die weichende Partei.
Ein Rechenbeispiel
Eine Liegenschaft ist 950 000 Franken wert, die Hypothek beträgt 500 000 Franken. Das Nettovermögen liegt damit bei 450 000 Franken. Sind beide Ehegatten hälftig beteiligt und bestehen keine Eigengut-Ansprüche, erhält die weichende Partei 225 000 Franken. Die übernehmende Person muss diesen Betrag aufbringen — in aller Regel durch Aufstockung der Hypothek auf 725 000 Franken.
Die Tragbarkeit ist die eigentliche Hürde
Genau an dieser Stelle scheitern die meisten Übernahmepläne. Die Bank prüft die aufgestockte Hypothek nicht am heutigen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von rund 5 Prozent, zuzüglich 1 Prozent Unterhalt und allfälliger Amortisation. Die so errechneten Wohnkosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen — und dieses Einkommen ist nach der Trennung nur noch jenes einer Person.
Belehnung und Amortisation
Neben der Tragbarkeit prüft die Bank die Belehnung. Im Beispiel steigt sie von rund 53 auf 76 Prozent des Verkehrswerts. Damit rückt die Grenze von 80 Prozent in Sichtweite, und die zweite Hypothek muss innert fünfzehn Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Diese Amortisation zählt in die Tragbarkeitsrechnung hinein und verschärft sie zusätzlich.
Realismus schützt vor Folgeschäden
Eine Übernahme, die rechnerisch gerade so aufgeht, wird bei der nächsten Hypothekarerneuerung oder einer Einkommensdelle zum Problem — und dann steht ein Notverkauf im Raum, häufig unter Wert. Wir prüfen die Tragbarkeit deshalb, bevor Erwartungen entstehen, und sagen es offen, wenn eine Übernahme nicht trägt. Ein geordneter Verkauf mit hälftiger Aufteilung ist in solchen Fällen für beide Seiten die bessere Lösung.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.