Sanierungsbedarf ist kein Makel
Ein grosser Teil der Mehrfamilienhäuser in Bern-Mittelland wurde zwischen 1950 und 1990 erstellt. Viele stehen vor umfassenden Erneuerungen von Haustechnik, Gebäudehülle und Innenausbau. Für Käufer ist das kein Grund zur Absage, sondern eine Rechenaufgabe: Was kostet die Sanierung, welche Mieten sind danach möglich, wie hoch ist die Rendite? Problematisch ist nicht der Sanierungsbedarf, sondern die Unsicherheit darüber. Je klarer er beziffert ist, desto kleiner der Abschlag, den Käufer für das Unbekannte einrechnen.
Wie Käufer rechnen
Professionelle Käufer rechnen rückwärts: Wert nach Sanierung, abgeleitet aus den dann erzielbaren Mieten und einem Kapitalisierungssatz, abzüglich Sanierungskosten, Mietausfällen während der Bauzeit, Finanzierungskosten und einer Marge für Risiko und Aufwand. Das Ergebnis ist ihr maximaler Kaufpreis. Dabei berücksichtigen sie das Mietrecht: Mietzinserhöhungen nach einer Sanierung sind nur im Umfang der wertvermehrenden Investitionen zulässig, und Leerkündigungen nur unter strengen Voraussetzungen. Ein Käufer, der das Mietrecht ignoriert, bietet zu viel — und springt später ab.
Selbst sanieren oder nicht
Viele Eigentümer überlegen, vor dem Verkauf zu sanieren, um einen höheren Preis zu erzielen. Das lohnt sich selten vollständig. Sie tragen die Kosten, das Bau- und Vermietungsrisiko und den Aufwand, und der Käufer zahlt die Sanierung nicht zwingend voll zurück, vor allem wenn er andere Vorstellungen hat. Sinnvoll sind dagegen kleine Massnahmen mit grosser Wirkung: Reparaturen offensichtlicher Mängel, Pflege der Umgebung, saubere Allgemeinräume. Und ein Sanierungskonzept, das zeigt, was möglich ist und was es kostet.
Das Sanierungskonzept als Verkaufsinstrument
Ein Sanierungskonzept beschreibt den Zustand der wichtigsten Bauteile, die nötigen Massnahmen, eine Kostenschätzung mit Bandbreite und die Auswirkungen auf Mieten und Energieverbrauch. Ergänzend klärt es Fördermöglichkeiten und baurechtliche Fragen wie Ausbaupotenzial im Dachgeschoss. Ein solches Konzept kostet einige tausend Franken. Es verkleinert den Risikoabschlag der Käufer oft um ein Mehrfaches und verkürzt die Due Diligence. Für Käufer ohne eigene Bauerfahrung ist es die Grundlage, überhaupt ein Angebot abzugeben.
Gesetzliche Pflichten einpreisen
Einige Massnahmen sind nicht freiwillig. Im Kanton Bern müssen ortsfeste Elektroheizungen bis 1. Januar 2032 ersetzt werden. Bei Heizungsersatz gelten energetische Vorgaben. Bei Umbauten älterer Gebäude ist eine Schadstoffabklärung, etwa auf Asbest, nötig. Diese Punkte rechnen Käufer voll ein. Legen Sie sie offen und beziffern Sie sie, statt sie zu verschweigen. Ein verschwiegener, bekannter Mangel kann trotz Gewährleistungsausschluss zu Haftung führen und bringt in der Due Diligence ohnehin alles ans Licht.
Den richtigen Käufer finden
Für sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser ist der Käuferkreis spezialisiert: Investoren mit Bauerfahrung, Immobiliengesellschaften, Entwickler und institutionelle Anleger mit Sanierungsprogrammen. Eine gezielte, diskrete Ansprache dieser Käufer ist oft wirksamer als ein breites Inserat. Ein strukturiertes Angebotsverfahren mit vollständigem Dossier, Mieterspiegel und Sanierungskonzept schafft Wettbewerb. In unseren Mandaten erreichen wir so regelmässig mehrere Angebote, die sich um zweistellige Prozentsätze unterscheiden — weil die Käufer unterschiedliche Pläne haben.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf verkaufen. https://www.immero.ch/ratgeber/mehrfamilienhaus-sanierungsbedarf-verkaufen