Warum die Pensionierung ein Wendepunkt ist
Solange Sie erwerbstätig sind, prüft die Bank die Tragbarkeit mit Ihrem Lohn. Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen typischerweise auf 60 bis 80 Prozent des letzten Lohns — die Hypothek aber bleibt. Bei der nächsten Erneuerung rechnet die Bank mit dem Renteneinkommen. Wer dann über der Tragbarkeitsgrenze liegt, muss mit Auflagen rechnen: Amortisation, Zusatzsicherheiten oder im ungünstigen Fall eine Reduktion der Hypothek. Eine laufende Festhypothek kann nicht einfach gekündigt werden, die Erneuerung aber ist eine neue Kreditentscheidung.
Die Tragbarkeitsrechnung im Ruhestand
Die Rechnung ist dieselbe wie beim Kauf: kalkulatorischer Zins von rund 5 Prozent auf der Hypothek, rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten, allenfalls Amortisation. Diese Kosten sollten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Beispiel: Liegenschaft 1 Million Franken, Hypothek 500'000 Franken. Kalkulatorische Kosten 25'000 plus 10'000 Franken, zusammen 35'000 Franken. Bei einem Renteneinkommen von 90'000 Franken ergibt das 38.9 Prozent — über der Faustregel. Mit einer Hypothek von 400'000 Franken wären es 33.3 Prozent.
Vermögen als Einkommen: wie Banken es anrechnen
Viele Banken berücksichtigen im Ruhestand nicht nur Renten, sondern auch frei verfügbares Vermögen. Eine verbreitete Methode verteilt das Vermögen rechnerisch auf die verbleibende Lebenserwartung und rechnet diesen Betrag als zusätzliches Einkommen an. Wer neben der Liegenschaft Wertschriften oder Sparguthaben hat, kann damit eine rechnerische Lücke schliessen. Die Praxis unterscheidet sich stark zwischen den Instituten — ein weiterer Grund, die Hypothek vor der Pensionierung im Markt zu vergleichen, statt die Erneuerung bei der bisherigen Bank einfach zu unterschreiben.
Rente oder Kapital — gemeinsam mit der Hypothek entscheiden
Die Wahl zwischen Rente und Kapitalbezug in der Pensionskasse ist auch eine Hypothekenfrage. Wer Kapital bezieht und damit amortisiert, senkt die Schuld und die Zinslast, reduziert aber das regelmässige Einkommen, das die Bank für die Tragbarkeit anrechnet. Wer die Rente wählt, hat ein höheres anrechenbares Einkommen, trägt aber die höhere Schuld. Die Frist für die Kapitalwahl ist bei vielen Pensionskassen mehrere Jahre vor der Pensionierung. Planen Sie deshalb spätestens mit Mitte fünfzig.
Amortisieren: ab 2029 ohne Steuernachteil
Bis Ende 2028 kostet jede Amortisation Schuldzinsabzug, während der Eigenmietwert bleibt. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt beides für selbstbewohntes Eigentum. Für Menschen kurz vor oder in der Pensionierung wird die Amortisation damit steuerlich neutral: Jeder zurückbezahlte Franken spart den vollen Zins. Das spricht dafür, grössere Rückzahlungen — etwa aus einem Kapitalbezug oder einer Säule-3a-Auszahlung — auf die Zeit ab 2029 zu legen, sofern Tragbarkeit und Laufzeiten es zulassen.
Zehn Jahre vorher: der sinnvolle Planungshorizont
Wer mit 55 plant, hat Handlungsspielraum: Amortisation über die verbleibenden Erwerbsjahre, Staffelung der Festhypotheken auf die Pensionierung hin, Aufbau der Säule 3a, Wahl zwischen Rente und Kapital. Wer erst bei der Erneuerung mit 66 reagiert, hat oft nur noch die Wahl zwischen Auflagen der Bank und einem Verkauf. Eine unabhängige Finanzierungsberatung über mehrere Banken zeigt, welche Institute im Ruhestand grosszügiger rechnen. Wir prüfen Ihre Situation kostenlos und rechnen die Varianten nebeneinander.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.5 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 1.8 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.