Das Grundprinzip der Ergänzungsleistungen
Ergänzungsleistungen zur AHV und IV decken die Differenz zwischen anerkannten Ausgaben und anrechenbaren Einnahmen. Sie sind keine Sozialhilfe, sondern ein Rechtsanspruch. Zu den Einnahmen zählt auch ein Teil des Vermögens: Bei Altersrentnerinnen und -rentnern, die zu Hause leben, wird jährlich ein Zehntel des Vermögens über den Freibeträgen als Einnahme angerechnet. Gerade Eigentümer mit einem Haus, aber kleiner Rente, fragen sich deshalb, ob die Liegenschaft einen Anspruch verhindert.
Die Vermögensschwelle: Das Eigenheim zählt nicht
Seit der EL-Reform 2021 hat nur Anspruch, wer ein Vermögen von weniger als 100'000 Franken besitzt, bei Ehepaaren 200'000 Franken. Die selbstbewohnte Liegenschaft und die darauf lastende Hypothek bleiben bei dieser Schwelle ausser Betracht. Ein Ehepaar mit einem Haus im Wert von 900'000 Franken und 60'000 Franken Ersparnissen überschreitet die Schwelle also nicht. Wird das Haus verkauft, ändert sich das: Der Erlös ist gewöhnliches Vermögen und kann den Anspruch beenden, bis er verbraucht ist.
Wie die Liegenschaft trotzdem in die Berechnung einfliesst
Für die eigentliche Berechnung wird der Wert der Liegenschaft nach Abzug der Hypothek berücksichtigt, massgebend ist der Steuerwert — im Kanton Bern der amtliche Wert. Davon wird ein Freibetrag von 112'500 Franken abgezogen. Er steigt auf 300'000 Franken, wenn ein Ehegatte im Heim oder Spital lebt und der andere in der Liegenschaft wohnt, oder wenn eine Hilflosenentschädigung bezogen wird. Zusätzlich gelten die allgemeinen Freibeträge von 30'000 Franken für Alleinstehende und 50'000 Franken für Ehepaare. Auf der Ausgabenseite werden Hypothekarzinsen und Gebäudeunterhalt berücksichtigt, auf der Einnahmenseite der Mietwert der Liegenschaft.
Rückerstattung aus dem Nachlass
Seit dem 1. Januar 2021 gilt eine Rückerstattungspflicht: Rechtmässig bezogene Ergänzungsleistungen werden nach dem Tod aus dem Nachlass zurückgefordert, soweit dieser 40'000 Franken übersteigt. Bei Ehepaaren wird die Rückzahlung erst nach dem Tod beider Ehegatten fällig. Betroffen sind nur Leistungen, die ab 2021 bezogen wurden. Für Erbinnen und Erben heisst das: Die Liegenschaft bleibt im Nachlass, ist aber mit einer Forderung belastet. Häufig wird sie verkauft, um die Rückforderung zu begleichen. Eine realistische Bewertung ist dann Grundlage für die Teilung.
Schenkung und Verkauf unter Wert: der Vermögensverzicht
Wer Vermögen ohne Rechtspflicht oder ohne gleichwertige Gegenleistung weggibt, verzichtet im Sinne des EL-Rechts darauf. Das verzichtete Vermögen wird so angerechnet, als wäre es noch vorhanden, reduziert um 10'000 Franken pro Jahr. Eine Schenkung des Hauses an die Kinder kurz vor dem EL-Antrag hilft deshalb nicht. Dasselbe gilt für einen Verkauf deutlich unter dem Verkehrswert. Seit 2021 gilt zudem als Verzicht, wer in kurzer Zeit übermässig viel Vermögen verbraucht. Wer die Liegenschaft innerhalb der Familie übertragen will, sollte das früh und mit dokumentiertem Verkehrswert tun.
Was Sie praktisch tun können
Klären Sie zuerst, ob überhaupt ein Anspruch besteht: Pro Senectute bietet eine kostenlose Beratung und einen Online-Rechner. Der Antrag läuft im Kanton Bern über die Ausgleichskasse des Kantons Bern, in der Regel via AHV-Zweigstelle der Wohngemeinde. Halten Sie Unterlagen zur Liegenschaft bereit: amtliche Bewertung, Hypothekarvertrag, Nebenkosten. Und prüfen Sie, ob die Hypothek bei der nächsten Erneuerung tragbar bleibt. Wo ein Verkauf unumgänglich wird, sorgt eine neutrale Bewertung dafür, dass nicht unter Wert verkauft wird und kein Vermögensverzicht entsteht.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.5 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 1.8 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.