Was ein Erbvorbezug ist
Beim Erbvorbezug überträgt der Eigentümer die Liegenschaft zu Lebzeiten auf einen Nachkommen — ganz oder teilweise unentgeltlich. In vielen Familien ist das der Wunsch, die Nachfolge geordnet zu regeln, solange alle Beteiligten mitreden können. Rechtlich ist es eine Schenkung mit erbrechtlichen Folgen, und genau diese Doppelnatur macht die sorgfältige Planung nötig.
Die Ausgleichspflicht verstehen
Erhält ein Kind die Liegenschaft, sind die Geschwister nicht automatisch benachteiligt: Das Schweizer Erbrecht sieht vor, dass Zuwendungen an Nachkommen beim späteren Erbgang ausgeglichen werden. Massgebend ist dabei in der Regel der Wert im Zeitpunkt des Erbgangs — steigt die Liegenschaft im Wert, steigt auch der auszugleichende Betrag. Wer das nicht will, muss die Ausgleichung ausdrücklich wegbedingen, was wiederum die Pflichtteile der übrigen Erben nicht verletzen darf.
Steuerlicher Aufschub statt Erlass
Bei einer unentgeltlichen Übertragung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Wichtig ist die Unterscheidung: Aufschub ist kein Erlass. Die übernehmende Person tritt in die Rechtsstellung des Übergebers ein, übernimmt also dessen Anlagekosten und dessen Besitzdauer. Verkauft sie später, wird die gesamte Wertsteigerung seit dem ursprünglichen Erwerb besteuert — dafür profitiert sie von der langen Besitzdauer und der entsprechenden Reduktion.
Wohnrecht und Nutzniessung
Viele Übergeber möchten weiterhin in der Liegenschaft wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei Instrumente: Das Wohnrecht erlaubt das persönliche Bewohnen, die Nutzniessung geht weiter und umfasst auch die Erträge, etwa aus Vermietung. Beide werden im Grundbuch eingetragen und mindern den Wert der Liegenschaft für die übernehmende Person erheblich — was bei der Ausgleichung und bei einer allfälligen Finanzierung berücksichtigt werden muss.
Die Bewertung als Fundament
Ob Ausgleichung, Pflichtteilsberechnung oder Steuerdeklaration: Alles hängt an einem nachvollziehbaren Verkehrswert. Wir empfehlen, ihn im Zeitpunkt der Übertragung sauber zu dokumentieren — mit Methode, Vergleichsobjekten und Stichtag. Das erspart der Familie Jahre später die Rekonstruktion und beugt genau den Konflikten vor, die ein Erbvorbezug eigentlich vermeiden soll.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.