Verkaufen oder vermieten?

Ohne diese vier Werte lässt sich die Frage nicht beantworten.

• Erzielbaren Marktmietzins ermittelnwichtigNicht der Wunschmietzins zählt, sondern was in dieser Lage für dieses Objekt tatsächlich bezahlt wird. Vergleichsobjekte in der Gemeinde sind der Massstab.
• Nettorendite berechnen, nicht bruttowichtigAbzuziehen sind Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen, Rückstellungen und ein Leerstandsansatz. Die Bruttorendite überzeichnet regelmässig um mehr als ein Drittel.
• Verkaufserlös netto berechnenwichtigNach Grundstückgewinnsteuer, Maklerhonorar, Notariatskosten und allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung. Erst diese Zahl ist mit der Rendite vergleichbar.
• Alternativrendite des Kapitals ansetzenWer verkauft, kann den Erlös anders anlegen. Diese Alternative ist der Massstab, an dem sich die Vermietung messen muss.
• Steuerliche Folgen beider Wege prüfenMieteinnahmen sind steuerbares Einkommen; beim Verkauf fällt einmalig die Grundstückgewinnsteuer an. Die Besitzdauer beeinflusst Letztere erheblich.Kanton BernIm Kanton Bern sinkt die Grundstückgewinnsteuer ab dem fünften Besitzjahr um 2 Prozent jährlich — wer lange gehalten hat, verkauft steuerlich günstig.

• Sie brauchen das KapitalwichtigFür den Kauf eines neuen Eigenheims, zur Auszahlung von Miterben oder zur Schuldentilgung. Kapital in einer Liegenschaft ist gebunden.
• Erheblicher SanierungsstauwichtigWer vermietet, muss instand halten. Bei anstehender Heizung, Fassade oder Fenstern fallen die Kosten bei Ihnen an — ohne dass die Miete entsprechend steigt.
• Die Nettorendite liegt unter drei ProzentDann trägt die Vermietung kaum den Aufwand und das Risiko. Bei hohen Objektwerten und moderaten Mieten ist das häufig der Fall.
• Sie wollen die Vermieterrolle nichtMieterauswahl, Abrechnungen, Reparaturen, allenfalls Konflikte — das ist Arbeit. Eine Verwaltung nimmt sie ab, kostet aber Rendite.
• Die Liegenschaft liegt weit entferntFernvermietung ohne Verwaltung vor Ort funktioniert selten gut.

• Gute Nettorendite bei solider SubstanzAb etwa vier Prozent netto und ohne Sanierungsstau ist die Vermietung wirtschaftlich meist überlegen — zumal die Liegenschaft weiter an Wert gewinnen kann.
• Sie wollen die Option offenhaltenWer später selbst einziehen oder das Objekt an Kinder übergeben will, verliert diese Möglichkeit mit dem Verkauf endgültig.
• Der Verkauf wäre steuerlich ungünstigBei kurzer Besitzdauer greifen im Kanton Bern Zuschläge auf die Grundstückgewinnsteuer. Zuwarten kann sich rechnen.
• Die Lage entwickelt sichBei absehbaren Verbesserungen — neue Verkehrsanbindung, Entwicklungsgebiet — kann Halten den Wertzuwachs mitnehmen.
• Sie haben eine tiefe Hypothek und wenig SteuerlastDann bleibt vom Mietertrag mehr übrig, und die Rechnung sieht anders aus als bei hoher Belehnung.

• Befristete Vermietung mit späterem Verkauf prüfenSinnvoll, wenn die Besitzdauer kurz vor einer steuerlichen Reduktionsstufe steht oder wenn Sie sich noch nicht festlegen wollen.
• Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit bedenkenwichtigEin vermietetes Objekt spricht Anleger an, aber kaum Selbstnutzer — und Selbstnutzer zahlen in der Regel mehr.
• Kündigungsfristen und Erstreckung berücksichtigenwichtigWer später leer verkaufen will, muss die mietrechtlichen Fristen einrechnen. Eine Erstreckung kann den Zeitplan um Monate verschieben.