Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Grundbuchauszug, Begründungsakt mit Plänen, Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Jahresrechnungen mit Erneuerungsfonds, Budget und allenfalls eine Unterhaltsplanung.

Wie viele Protokolle sollte ich lesen?

Mindestens die der letzten drei bis fünf Jahre. Aufgeschobene Sanierungen und Konflikte zeigen sich oft erst über mehrere Jahre.

Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?

Als Faustregel gelten jährliche Einlagen von rund 0.3 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Entscheidend ist der Vergleich mit den geplanten Sanierungen.

Stockwerkeigentum kaufen: Unterlagen prüfen

Stockwerkeigentum: Unterlagen vor dem Kauf prüfen

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie Grundbuchauszug, Begründungsakt mit Wertquoten, Reglement, die Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen, die Jahresrechnungen mit Erneuerungsfonds, das Budget und eine allfällige Unterhaltsplanung prüfen. Entscheidend ist der Abgleich von Fondsstand und anstehenden Sanierungen.

Für wen:

Kaufinteressentinnen und -interessenten einer Eigentumswohnung

Wann:

Nach der ersten Besichtigung, vor dem Kaufangebot

Aufwand:

2 bis 3 Stunden für die Durchsicht

Punkte:

Rechtliche Grundlagen

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Sie bestimmen, was Ihnen gehört und was Sie dürfen.

Grundbuchauszug der StockwerkeinheitwichtigEr zeigt Eigentümer, Wertquote, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und Anmerkungen wie Sondernutzungsrechte. Nur was dort steht, ist gesichert.
Begründungsakt mit AufteilungsplanEr definiert, welche Räume zu Ihrer Einheit gehören — Keller, Estrich, Bastelraum. Abweichungen zwischen Plan und Realität sind häufiger, als man denkt.
Reglement und HausordnungwichtigSie regeln Kostenverteilung, Beschlussquoren, Nutzung und bauliche Änderungen. Eine geplante Vermietung, Haustiere oder ein Umbau können daran scheitern.
Sondernutzungsrechte prüfenGarten, Terrasse oder Parkplatz mit Sondernutzungsrecht sind kein Eigentum. Umfang und Unterhaltspflichten stehen im Reglement, oft mit Anmerkung im Grundbuch.
Wertquote mit Fläche vergleichenEine im Verhältnis zu hohe Quote bedeutet dauerhaft höhere Beiträge an Nebenkosten, Fonds und Sanierungen.

Finanzen der Gemeinschaft

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Hier zeigt sich, ob Sonderumlagen drohen.

Jahresrechnungen der letzten drei JahrewichtigSie zeigen die tatsächlichen Kosten, die Einlagen in den Erneuerungsfonds und ob Fondsmittel für laufende Ausgaben verwendet wurden.
Stand des ErneuerungsfondswichtigAls Faustregel gelten jährliche Einlagen von rund 0.3 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Aussagekräftig ist der Abgleich mit dem Sanierungsbedarf.
Budget des laufenden JahresEs zeigt, mit welchen Beiträgen Sie rechnen müssen und ob Erhöhungen geplant sind.
Unterhaltsplanung oder ZustandsanalyseGute Verwaltungen planen die grossen Arbeiten über 10 bis 20 Jahre. Fehlt eine Planung, ist das selbst ein Hinweis.
Zahlungsrückstände einzelner EigentümerAusstehende Beiträge belasten die Gemeinschaft. Die Verwaltung kann darüber Auskunft geben, soweit der Datenschutz es zulässt.

Geschichte und Beschlüsse

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Protokolle der letzten drei bis fünf VersammlungenwichtigSie zeigen beschlossene und abgelehnte Arbeiten, Sonderumlagen, Konflikte und Reglementsänderungen.
Beschlossene, noch nicht fakturierte ArbeitenwichtigDie Kosten trägt grundsätzlich, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist — also Sie, wenn der Kaufvertrag nichts anderes regelt.
Laufende RechtsstreitigkeitenStreit mit Handwerkern, Nachbarn oder unter den Eigentümern kann Kosten verursachen und das Klima prägen.
Heizung und energetischer Zustand des GebäudesHeizungsersatz und Hüllensanierung sind Sache der Gemeinschaft. Alter der Heizung, GEAK und Pläne der Gemeinschaft gehören in die Prüfung.Kanton BernIm Kanton Bern sind Elektroheizungen bis Ende 2031 zu ersetzen; ein fossiler Ersatz ist an Auflagen geknüpft.

Im Kaufvertrag absichern

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Tragung beschlossener Kosten regelnwichtigAusdrücklich festhalten, wer beschlossene, aber noch nicht fakturierte Sanierungen und Sonderumlagen trägt.
Abgrenzung der Beiträge per AntrittLaufende Beiträge und Nebenkosten werden auf den Antrittstermin abgegrenzt. Das gehört in den Vertrag und ins Übergabeprotokoll.
Zusicherung zu nicht offengelegten BeschlüssenEine Erklärung der Verkäuferschaft, dass keine weiteren Beschlüsse oder Streitigkeiten bekannt sind, schützt Sie bei späteren Überraschungen.

Wie Sie an die Unterlagen kommen

Als Kaufinteressent haben Sie keinen direkten Anspruch gegenüber der Verwaltung. Die Verkäuferschaft kann die Unterlagen aber aushändigen oder die Verwaltung zur Herausgabe ermächtigen. Wer die Herausgabe verweigert, sendet ein Signal. Planen Sie genug Zeit ein: Eine seriöse Durchsicht dauert einige Stunden.

Was die Unterlagen für den Preis bedeuten

Ein schwacher Erneuerungsfonds bei anstehender Sanierung bedeutet eine absehbare Sonderumlage. Diesen Betrag sollten Sie beziffern und in die Preisverhandlung einbringen — oder vertraglich der Verkäuferschaft zuweisen. Wir prüfen die Unterlagen auf Wunsch und rechnen aus, was sie für Ihren Kaufpreis bedeuten.