Die erste eigene Immobilie

Diese Phase wird am häufigsten übersprungen — und das kostet.

• Verfügbare harte Eigenmittel zusammenzählenwichtigErsparnisse, Wertschriften, Säule 3a. Mindestens 10 Prozentpunkte der geforderten 20 Prozent müssen daraus stammen.
• Erwerbsnebenkosten separat einplanenwichtigRund 3 bis 4 Prozent zusätzlich zu den 20 Prozent. Sie laufen nicht über die Hypothek. Der häufigste Planungsfehler beim ersten Kauf.Kanton BernIm Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1.8 Prozent, üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Bei 900’000 Franken sind das 16’200 Franken, plus Notariat und Grundbuch.
• Tragbarkeit mit 5 Prozent kalkulatorischem Zins rechnenwichtigNicht mit dem heutigen Marktzins. Genau daran scheitern die meisten Erstfinanzierungen.
• Realistisches Budget daraus ableitenNicht umgekehrt. Wer sich in Objekte verliebt, die er nicht finanzieren kann, verliert Monate.
• Finanzierungsbestätigung einholenwichtigSie verschafft die Möglichkeit, bei einer Gelegenheit sofort zu handeln — und Sie werden anders behandelt.
• Reserve für die Zeit nach dem Einzug einplanenUmzug, Anpassungen, Möblierung und Unvorhergesehenes. Wer sein gesamtes flüssiges Vermögen in den Kauf steckt, steht bei der ersten Reparatur ohne Spielraum da.

• Gemeinden und Lagen eingrenzenInnerhalb einer Gemeinde ist die Preisspannweite zwischen den Lagen häufig grösser als der Unterschied zur Nachbargemeinde.
• Pendelzeit real prüfen, nicht auf der KarteDie Türe-zu-Türe-Zeit zur Stosszeit unterscheidet sich erheblich von der Fahrplanangabe.
• Suchprofil bei Vermittlungen hinterlegenIn gefragten Lagen sind Objekte häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden.
• Systematisch besichtigen und dokumentierenNach drei Objekten verschwimmen die Eindrücke. Ein ausgefüllter Fragenkatalog je Objekt ist die einzige verlässliche Vergleichsgrundlage.
• Zweiter Termin zu anderer TageszeitwichtigLärm, Besonnung und Verkehrssituation zeigen sich erst im Tagesverlauf — und sie lassen sich nicht sanieren.
• Bei älteren Objekten einen Zustandsbericht erwägenDie Kosten liegen weit unter dem, was ein übersehener Mangel kostet — und der Bericht ist ein Verhandlungsargument.

Die drei Annahmen, die beim ersten Kauf am meisten kosten.

• Nicht annehmen, tiefe Zinsen erleichterten die FinanzierungwichtigBanken prüfen mit rund 5 Prozent kalkulatorischem Zins. Ein tiefes Zinsniveau verbilligt das Wohnen, nicht die Kreditzusage.
• Pensionskassengeld ersetzt keine harten EigenmittelwichtigMindestens 10 Prozentpunkte müssen aus Ersparnissen, Wertschriften oder Säule 3a stammen. Daran führt kein Weg vorbei.
• Familiäres Geld: Schenkung oder Darlehen klärenwichtigEin Darlehen ist eine Verpflichtung und verschlechtert die Tragbarkeit — auch zinslos. Eine schriftliche Bestätigung der schenkenden Person klärt das.
• Nicht auf eine mündliche Zusage vertrauenEine Einigung über ein Grundstück bindet erst mit der öffentlichen Beurkundung. Bis dahin können beide Seiten zurücktreten.
• Die Bankbewertung nicht mit dem Kaufpreis verwechselnwichtigBewertet die Bank tiefer, finanziert sie nur auf ihrer Bewertung. Die Differenz müssen Sie zusätzlich aufbringen.

• Eigentumsverhältnis bewusst wählenwichtigMiteigentum zu Quoten oder Gesamteigentum — das gehört in den Kaufvertrag und lässt sich später nur mit Aufwand ändern.
• Bei unverheirateten Paaren: schriftliche VereinbarungwichtigWer welchen Anteil einbringt, wie Unterhalt und Amortisation getragen werden und was bei einer Trennung geschieht. Das Grundbuch zeigt nur Quoten, nicht Beiträge.
• Solidarhaftung verstehenwichtigBei gemeinsamer Hypothek haften beide für den ganzen Betrag — nicht je zur Hälfte.
• Vorsorge- und Erbrechtsfolgen bedenkenwichtigBei unverheirateten Paaren besteht kein gesetzliches Erbrecht. Ohne Testament oder Erbvertrag fällt der Anteil an die Verwandten.

• Belegablage anlegen: werterhaltend und wertvermehrend getrenntwichtigAb dem ersten Tag. Beim späteren Verkauf entscheidet sie über die Grundstückgewinnsteuer — und sie ist die günstigste Steuerplanung, die es gibt.
• Unterhaltskosten realistisch budgetierenAls Anhaltspunkt ein Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr — auch wenn in den ersten Jahren wenig anfällt.
• Amortisationsstrategie festlegenDirekt oder indirekt über die Säule 3a. Die Antwort hängt vom Grenzsteuersatz, Zinsniveau und Anlagehorizont ab.
• Ablauf der Hypothek im Kalender vormerkenZwölf Monate vor Ablauf mit dem Vergleich beginnen — das verschafft Verhandlungsspielraum.