Stockwerkeigentum verstehen

Diese Unterscheidung bestimmt, wer entscheidet und wer zahlt.

• Sonderrecht: Räume, die Sie allein nutzen und gestaltenwichtigInnenausbau, Bodenbeläge, Küche, sanitäre Apparate innerhalb der Wohnung. Hier entscheiden und zahlen Sie allein.
• Gemeinschaftlich: Bauteile, die dem Bestand des Gebäudes dienenwichtigDach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizung, Leitungen, meist auch die Fenster. Hier entscheidet die Gemeinschaft.
• Fenster sind der häufigste StreitpunktSie gehören meist zum gemeinschaftlichen Teil, obwohl sie in Ihrer Wohnung sitzen. Ein Ersatz läuft über die Gemeinschaft und den Fonds.
• Balkone und Terrassen sind oft geteilt zugeordnetDie Nutzung steht Ihnen zu, die Substanz gehört zum Gebäude. Das Reglement regelt die Abgrenzung.
• Was im Zweifel gilt, steht im BegründungsaktEr weist die Räume dem Sonderrecht zu und ist die massgebende Grundlage.

• Sie drückt den Anteil am Gesamtgebäude in Tausendsteln ausAlle Quoten zusammen ergeben 1000.
• Sie bestimmt Ihren KostenanteilwichtigAn Unterhalt, Erneuerung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile — unabhängig davon, ob Ihre Wohnung betroffen ist.
• Sie bestimmt Ihr Stimmgewicht bei wertabhängigen BeschlüssenBei manchen Beschlüssen zählt zusätzlich die Kopfstimme — dann braucht es beide Mehrheiten.
• Prüfen Sie, ob sie zur Fläche und Lage passtwichtigEine im Verhältnis zu hohe Quote bedeutet dauerhaft höhere Beiträge, ohne dass die Wohnung mehr wert wäre.
• Eine Änderung verlangt die Zustimmung allerwichtigDeshalb ist die Quote vor dem Kauf zu prüfen — nachträglich ist sie faktisch nicht mehr zu ändern.

• Gemeinsame Rücklage für künftige SanierungenEr verhindert, dass jede grössere Erneuerung eine Sonderumlage auslöst.
• Faustregel: jährlich mindestens 0.5 Prozent des GebäudeversicherungswertswichtigBei einem Versicherungswert von vier Millionen also mindestens zwanzigtausend Franken pro Jahr für die ganze Gemeinschaft.
• Ein unterdotierter Fonds ist ein PreisargumentwichtigSteht eine Fassaden- oder Dachsanierung an und ist der Fonds leer, kommen Sonderumlagen auf die kaufende Person zu — beziffern Sie das vor der Verhandlung.
• Einlagen gehen bei Verkauf nicht zurückDer Fonds gehört der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern. Beim Verkauf geht Ihr Anteil auf die Käuferschaft über.

• Notwendige Massnahmen: einfache MehrheitErhaltung und Wiederherstellung — etwa eine defekte Heizung ersetzen.
• Nützliche Massnahmen: qualifizierte MehrheitVerbesserungen wie eine Fassadendämmung brauchen die Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten.
• Luxuriöse Massnahmen: Einstimmigkeit oder KostenübernahmeWer nicht zustimmt, kann in der Regel nicht zur Kostentragung verpflichtet werden.
• Protokolle der letzten Versammlungen prüfenwichtigSie zeigen, welche Sanierungen anstehen, ob Konflikte bestehen und ob notwendige Beschlüsse blockiert werden.
• Ein bereits gefasster Beschluss bindet die KäuferschaftwichtigWer kauft, übernimmt beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Sanierungen samt Kostenfolge.

• Reglement und HausordnungSie regeln Vermietung, Haustiere, bauliche Änderungen und die Nutzung gemeinschaftlicher Räume.
• Protokolle der letzten drei bis fünf VersammlungenwichtigDie aufschlussreichste Unterlage überhaupt.
• Jahresrechnung, Budget und FondsstandSie zeigen die laufenden Kosten und ob die Beiträge zur Substanz passen.
• Begründungsakt mit Wertquote und SonderrechtszuweisungDie rechtliche Grundlage der ganzen Konstruktion.
• Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik von aussen beurteilenwichtigDiese Bauteile gehören der Gemeinschaft. Ihr Zustand bestimmt die Kosten der nächsten Jahre.