Was die Tragbarkeit misst
Die Tragbarkeitsrechnung beantwortet eine einzige Frage: Können Sie sich die Liegenschaft auch dann noch leisten, wenn die Zinsen deutlich steigen? Sie ist damit keine Abbildung Ihrer heutigen Belastung, sondern ein Stresstest. Genau deshalb wirkt sie auf viele Kaufinteressierte zunächst unfair — die real anfallenden Kosten liegen bei den aktuellen Zinsen weit tiefer als die kalkulatorischen.
Position 1: kalkulatorischer Zins
Auf die gesamte Hypothek wird ein Zinssatz von rund 5 % gerechnet, je nach Bank auch 4.5 %. Bei einer Hypothek von 700 000 Franken sind das 35 000 Franken pro Jahr. Zum Vergleich: Bei einer zehnjährigen Festhypothek zu 1.5 % wären es real 10 500 Franken. Die Differenz ist die eingebaute Sicherheitsmarge, und sie ist der Hauptgrund, warum Finanzierungen scheitern.
Position 2: Unterhalt und Nebenkosten
Angesetzt wird 1 % des Liegenschaftswerts — nicht der Hypothek. Bei einem Objekt zu 900 000 Franken also 9 000 Franken jährlich, unabhängig davon, wie viel Eigenkapital Sie einbringen. Diese Position deckt Instandhaltung, Rückstellungen für grössere Erneuerungen sowie die üblichen Nebenkosten. Sie lässt sich durch mehr Eigenkapital nicht senken.
Position 3: Amortisation
Bis zu einer Belehnung von zwei Dritteln des Verkehrswerts verlangen Banken keine Amortisation. Was darüber liegt — die sogenannte zweite Hypothek — muss innert fünfzehn Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgeführt werden, je nachdem, was früher eintritt. Bei einem Objekt zu 900 000 Franken und einer Hypothek von 720 000 Franken beträgt die zweite Hypothek 120 000 Franken; die jährliche Amortisation liegt damit bei 8 000 Franken.
Die Zusammenrechnung
Im Beispiel ergeben sich 35 000 Franken Zins, 9 000 Franken Unterhalt und 8 000 Franken Amortisation — zusammen 52 000 Franken. Bei einem Bruttoeinkommen von 150 000 Franken liegt die Quote bei 34.7 % und damit knapp über der Grenze. Mit 30 000 Franken mehr Eigenkapital sinkt die Hypothek auf 690 000, die zweite Hypothek auf 90 000 — die Quote fällt auf rund 32 % und die Finanzierung wird tragbar.
Was Sie tun können, wenn es knapp ist
Vier Hebel wirken. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Amortisation gleichzeitig. Ein zweites nachhaltiges Einkommen erhöht die Basis. Eine längere Amortisationsfrist ist manchmal verhandelbar. Und schliesslich unterscheiden sich die Banken: Nicht alle rechnen mit 5 %, und nicht alle behandeln Boni gleich. Wir prüfen Ihre Situation über mehr als 25 Partner, bevor Sie eine Absage riskieren.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.