Zwei Grenzen, nicht eine
Wer wissen will, wie viel Hypothek möglich ist, stösst auf zwei voneinander unabhängige Schranken. Die erste ist die Belehnung: Banken finanzieren bei selbstbewohntem Wohneigentum in der Regel höchstens 80 % des Verkehrswerts, den Rest müssen Sie mit Eigenmitteln decken. Die zweite ist die Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Massgebend ist immer die tiefere der beiden Grenzen — und das ist in der Praxis fast immer die Tragbarkeit.
So rechnet die Bank
Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich aus drei Teilen zusammen: dem kalkulatorischen Zins von rund 5 % auf die Hypothek, den Unterhalts- und Nebenkosten von 1 % des Liegenschaftswerts sowie der Amortisation der zweiten Hypothek. Entscheidend ist, dass der kalkulatorische Zins nichts mit dem heutigen Marktzins zu tun hat: Obwohl zehnjährige Festhypotheken derzeit bei rund 1.4 bis 1.6 % liegen und der SNB-Leitzins seit Juni 2025 bei 0.0 % steht, wird die Prüfung mit rund 5 % durchgeführt. Diese Reserve soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen trägt.
Eine Beispielrechnung
Ein Haushalt verdient 150 000 Franken brutto. Ein Drittel davon sind 50 000 Franken zulässige Wohnkosten pro Jahr. Bei einem Objekt zu 900 000 Franken mit 180 000 Franken Eigenmitteln beträgt die Hypothek 720 000 Franken. Kalkulatorisch fallen an: 36 000 Franken Zins, 9 000 Franken Unterhalt sowie die Amortisation der zweiten Hypothek von rund 1 200 Franken jährlich — zusammen etwa 46 200 Franken. Die Rechnung geht auf. Bei einem Objekt zu 1.1 Millionen mit gleichem Eigenkapital wäre sie es nicht mehr.
Warum mehr Eigenkapital doppelt wirkt
Zusätzliche Eigenmittel senken die Hypothek und damit gleich zwei Positionen: den kalkulatorischen Zins und die Amortisation. Die Unterhaltskosten bleiben dagegen unverändert, weil sie am Liegenschaftswert hängen und nicht an der Schuld. Wer die Grenze knapp verfehlt, kommt mit etwas mehr Eigenkapital oft überraschend schnell in den tragbaren Bereich — häufig schneller als mit einem günstigeren Objekt, weil dieses auch die Unterhaltsposition kaum senkt.
Was beim Einkommen zählt
Angerechnet wird nachhaltiges Einkommen. Ein Festgehalt in ungekündigter Stellung zählt vollständig; Boni, Provisionen und Nebenerwerb werden je nach Bank nur teilweise oder erst nach mehrjährigem Nachweis berücksichtigt. Bei Selbstständigen wird meist ein Durchschnitt der letzten drei Geschäftsjahre herangezogen. Bei Paaren zählen beide Einkommen, sofern sie beide solidarisch haften — bei unverheirateten Paaren prüfen Banken die Konstellation genauer.
Vorher rechnen statt nachher enttäuscht werden
Wer die Grenzen kennt, sucht gezielter und verhandelt sicherer. Mit unserem Tragbarkeits- und dem Eigenmittelrechner prüfen Sie beide Schranken in wenigen Minuten. Für eine verbindliche Aussage braucht es allerdings die individuelle Beurteilung durch die finanzierende Bank — Bonität, Objektqualität und interne Richtlinien unterscheiden sich. Wir klären das vorab und unabhängig über mehr als 25 Partner, bevor Sie ein Objekt reservieren.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.