Die Bruttorendite in einer Zeile
Jährlicher Sollmietertrag geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit hundert. Bei einem Objekt zu 3.2 Millionen Franken und 168 000 Franken Sollmietertrag ergibt das 5.25 %. Die Zahl ist schnell gerechnet und deshalb die meistgenannte Kennzahl in Inseraten — und zugleich die am wenigsten aussagekräftige, weil sie sämtliche Kosten ausblendet.
Was die Bruttorendite verschweigt
Sie sagt nichts über Leerstand, nichts über den Unterhaltszustand, nichts über den Rückstellungsbedarf und nichts über die Nachhaltigkeit der Mieten. Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können sich in der tatsächlichen Ausschüttung um Faktoren unterscheiden — etwa wenn beim einen die Hülle saniert ist und beim anderen Dach, Fenster und Heizung anstehen. Eine auffällig hohe Bruttorendite ist deshalb ein Prüfauftrag, kein Kaufargument.
Die Nettorendite
Vom Sollmietertrag werden zunächst ein Leerstands- und Mietzinsausfallrisiko abgezogen, danach die nicht umlagefähigen Kosten: Bewirtschaftung und Verwaltung, laufender Unterhalt, Rückstellungen für grössere Erneuerungen, Versicherungen und Abgaben. Je nach Alter, Zustand und Struktur summiert sich das auf rund 10 bis 20 % des Ertrags. Der verbleibende Nettoertrag geteilt durch den Kaufpreis ergibt die Nettorendite.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Kaufpreis 3.2 Millionen, Sollmietertrag 168 000 Franken, Bruttorendite 5.25 %. Bei 12 % nicht umlagefähigen Kosten verbleiben 147 840 Franken Nettoertrag — eine Nettorendite von 4.62 %. Kommt ein Leerstandsabzug von 3 % hinzu, sinkt sie auf rund 4.46 %. Und das ist die Rendite vor Schuldendienst: Zins und Amortisation der Hypothek sind darin noch nicht enthalten.
Die mietrechtliche Grenze
Bei einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital bei maximal 3.25 % nach Artikel 269a OR. Diese Grösse ist nicht identisch mit der Anlagerendite, begrenzt aber, wie weit sich Mieten anheben lassen. Wer ein Objekt kauft, dessen ausgewiesene Rendite auf Mieten über diesem Rahmen beruht, kauft ein Anfechtungsrisiko mit.
Vom Ertrag zum Wert
Aus dem nachhaltigen Nettoertrag folgt über den Kapitalisierungssatz der Ertragswert — und damit der Preis, den ein professioneller Käufer zu zahlen bereit ist. Schon ein halbes Prozent Unterschied beim Satz verschiebt den Wert erheblich. Mit unserem Renditerechner prüfen Sie Brutto- und Nettorendite sowie den Ertragswert in wenigen Minuten; für die Beurteilung eines konkreten Objekts kommt die Prüfung von Mieterspiegel und Zustand hinzu.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.