Worum es bei der Lex Koller geht
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, nach seinem Initianten Lex Koller genannt, soll die Überfremdung des Schweizer Bodens verhindern. Es unterstellt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht. Entscheidend ist dabei nicht der Pass allein, sondern die Kombination aus Staatsangehörigkeit und Wohnsitz. Viele Ausländerinnen und Ausländer, die in der Schweiz leben, sind von der Bewilligungspflicht gar nicht betroffen — ein Umstand, der oft unbekannt ist.
Wer frei kaufen kann
Nicht als Personen im Ausland gelten Staatsangehörige der EU- und EFTA-Staaten mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Sie können Wohneigentum wie Schweizer erwerben, auch Renditeobjekte. Dasselbe gilt für Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C. Drittstaatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen bewilligungsfrei eine Hauptwohnung an ihrem Wohnort erwerben, die sie selbst bewohnen. Eine Zweitwohnung oder ein Anlageobjekt erfordert für sie eine Bewilligung.
Wer eine Bewilligung braucht
Personen mit Wohnsitz im Ausland — auch Schweizer Auslandbürger sind davon nicht betroffen, wohl aber ausländische Staatsangehörige — benötigen für den Erwerb von Wohneigentum grundsätzlich eine Bewilligung. Ferienwohnungen sind nur in bestimmten Tourismusgemeinden und im Rahmen kantonaler Kontingente bewilligungsfähig; in Bern-Mittelland spielt das praktisch keine Rolle. Reine Kapitalanlagen in Wohnliegenschaften werden nicht bewilligt. Ebenfalls als Personen im Ausland gelten Gesellschaften, die von Personen im Ausland beherrscht werden.
Ausnahmen bei Geschäftsliegenschaften
Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder Dienstleistungsbetriebs dienen, können bewilligungsfrei erworben werden, auch von Personen im Ausland. Dazu gehören Büro-, Gewerbe- und Ladenflächen, nicht aber Wohnungen, die vermietet werden sollen. Gemischt genutzte Liegenschaften mit Wohnanteil sind heikel und sollten vorab geprüft werden. Im Zweifel kann bei der kantonalen Bewilligungsbehörde ein Feststellungsentscheid verlangt werden.
Finanzierung für Käufer aus dem Ausland
Auch wer bewilligungsfrei kaufen darf, trifft bei der Finanzierung auf besondere Anforderungen. Banken prüfen die Aufenthaltsdauer, die Stabilität des Arbeitsverhältnisses und bei Einkommen in Fremdwährung das Währungsrisiko. Einige Banken verlangen bei B-Bewilligung mehr Eigenkapital oder eine Mindestdauer in der Schweiz. Vorsorgegelder aus der zweiten Säule können wie bei Schweizern eingesetzt werden, Guthaben ausländischer Vorsorgeeinrichtungen dagegen nicht. Klären Sie diese Punkte vor der Objektsuche.
Was im Kaufvertrag zu beachten ist
Das Notariat klärt vor der Beurkundung, ob eine Bewilligungspflicht besteht, und lässt sich Aufenthaltsstatus und Wohnsitz belegen. Ist der Status unklar, wird der Vertrag unter der Bedingung einer Bewilligung oder eines Feststellungsentscheids abgeschlossen. Ein ohne nötige Bewilligung abgeschlossener Vertrag ist unwirksam. Wer während eines laufenden Bewilligungsverfahrens den Status ändert, etwa von B zu C wechselt, sollte das Notariat informieren. Mit sauberer Vorbereitung ist der Kauf für die meisten in der Schweiz lebenden Ausländer unkompliziert.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)
- Bundesamt für Justiz: Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Immobilie kaufen als Ausländer: Was die Lex Koller erlaubt. https://www.immero.ch/ratgeber/lex-koller-auslaender-immobilie