Die gesuchte Zehnjahresfrist gibt es so nicht
Viele suchen nach einer Zehnjahresfrist beim Überschreiben einer Immobilie — bekannt aus anderen Rechtsordnungen. Das Schweizer Recht kennt eine solche pauschale Frist nicht. Relevant sind stattdessen mehrere unterschiedliche Mechanismen, die je eigene Voraussetzungen und Zeiträume haben. Wer nach einer einzigen Zahl sucht, wird deshalb nicht fündig — und übersieht dabei die Punkte, die tatsächlich entscheiden.
Die erbrechtliche Ausgleichung
Erhält ein Nachkomme die Liegenschaft zu Lebzeiten, ist diese Zuwendung beim späteren Erbgang grundsätzlich auszugleichen — und zwar zeitlich unbefristet, sofern der Erblasser die Ausgleichung nicht ausdrücklich wegbedungen hat. Massgebend ist in der Regel der Wert im Zeitpunkt des Erbgangs, nicht jener der Übertragung. Steigt die Liegenschaft im Wert, steigt der auszugleichende Betrag entsprechend.
Pflichtteile und Herabsetzung
Auch wenn die Ausgleichung wegbedungen wird, bleiben die Pflichtteile der übrigen Erben geschützt. Werden sie durch die Zuwendung verletzt, können die Betroffenen die Herabsetzung verlangen. Seit der Revision des Erbrechts beträgt der Pflichtteil der Nachkommen die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs, Eltern haben keinen mehr. Der frei verfügbare Teil ist damit grösser geworden, was die Nachlassplanung erleichtert.
Steuerlicher Aufschub, kein Erlass
Bei unentgeltlicher Übertragung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Wichtig ist die Unterscheidung: Aufschub bedeutet nicht Erlass. Die übernehmende Person tritt in die Rechtsstellung des Übergebers ein und übernimmt dessen Anlagekosten sowie dessen Besitzdauer. Verkauft sie später, wird die gesamte Wertsteigerung seit dem ursprünglichen Erwerb besteuert — dafür profitiert sie von der langen Besitzdauer und der Reduktion von bis zu 70 %.
Ergänzungsleistungen und Vermögensverzicht
Ein Punkt, der oft erst spät auffällt: Wird verschenktes Vermögen später für die Berechnung von Ergänzungsleistungen relevant, kann es als Vermögensverzicht angerechnet werden. Das kann bedeuten, dass eine übertragene Liegenschaft rechnerisch weiterhin als vorhanden gilt. Wer eine Übertragung im höheren Alter plant, sollte diesen Aspekt vorgängig mit einer Fachperson klären.
Wohnrecht und Nutzniessung als Absicherung
Viele Übergeber möchten wohnen bleiben. Wohnrecht und Nutzniessung werden im Grundbuch eingetragen und wirken gegenüber jedem künftigen Eigentümer. Beide mindern den Wert der Liegenschaft für die übernehmende Person erheblich — bei einer sechzigjährigen berechtigten Person sind Abschläge von dreissig bis vierzig Prozent realistisch. Diese Wertminderung ist bei der Ausgleichung und bei jeder Finanzierung zu berücksichtigen.
Was wir dazu beitragen
Grundlage jeder dieser Überlegungen ist ein nachvollziehbarer Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung, dokumentiert mit Stichtag, Methode und Vergleichsobjekten. Fehlt er, muss er Jahre später rekonstruiert werden — mit entsprechendem Streitpotenzial. Wir erstellen diese Bewertung und koordinieren mit Notariat und Treuhand; die rechtliche Ausgestaltung gehört in die Hände einer Fachperson.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.