Der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht
Art. 261 OR regelt den Fall eindeutig: Veräussert die Vermieterschaft die Sache, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Mietzins, Laufzeit, Nebenkostenregelung und Mietzinsdepot bleiben unverändert. Für die Mieter ändert sich ausser der Ansprechperson zunächst nichts. Für die Verkäuferschaft bedeutet das: Sie verkauft nicht nur ein Gebäude, sondern auch bestehende Verträge mit ihren Stärken und Schwächen. Beides gehört offen ins Verkaufsdossier.
Wer eine vermietete Wohnung kauft
Der Käuferkreis teilt sich in zwei Gruppen. Anleger interessieren sich für die Nettorendite, die Qualität der Mieter und die Frage, ob der Mietzins marktgerecht ist. Selbstnutzer interessieren sich für den Zeitpunkt, an dem sie einziehen können. Für sie ist eine vermietete Wohnung nur interessant, wenn ein Eigenbedarf realistisch durchsetzbar ist oder die Mieter ohnehin ausziehen wollen. Diese Unterscheidung bestimmt die Vermarktung: Ansprache, Unterlagen und Preisargumentation sind für beide Gruppen verschieden.
Wie der Preis zustande kommt
Anleger rechnen den Wert über den nachhaltigen Ertrag. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, ist der Ertragswert tiefer als der Verkehrswert einer leeren Wohnung, weil Mietzinserhöhungen mietrechtlich begrenzt sind. Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite nach Art. 269a OR bei höchstens 3.25 Prozent. Umgekehrt kann eine gut vermietete Wohnung für Anleger mehr wert sein als für Selbstnutzer, wenn der Mietzins marktgerecht und das Verhältnis stabil ist. Eine ehrliche Bewertung rechnet beide Sichtweisen.
Besichtigungen mit Mietern
Mieter müssen Besichtigungen dulden, soweit sie für den Verkauf notwendig sind (Art. 257h OR). Sie haben aber Anspruch auf rechtzeitige Ankündigung, in der Praxis mindestens 24 bis 48 Stunden, und auf Rücksicht bei der Terminwahl. Bewährt hat sich, wenige gebündelte Termine mit vorselektierten Interessenten zu planen und die Mieter früh und persönlich zu informieren. Wer Mieter als Partner behandelt, erhält eine aufgeräumte Wohnung und eine positive Auskunft gegenüber Käufern — wer sie übergeht, das Gegenteil.
Die Unterlagen, die Käufer erwarten
Zu einem vermieteten Objekt gehören der Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzten Mietzinsanpassungen samt Begründung, die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, ein Nachweis zum Mietzinsdepot und Angaben zu laufenden Streitigkeiten oder Mängelrügen. Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Protokolle und Erneuerungsfonds hinzu. Fehlen diese Unterlagen, rechnen Anleger mit einem Risikoabschlag oder springen ab. Ein vollständiges Dossier ist bei vermieteten Objekten der grösste Hebel für den Preis.
Steuerliche Punkte beim Verkauf
Auf dem Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer an, im Kanton Bern mit der Besitzdauer-Reduktion von 2 Prozent pro vollem Besitzjahr ab dem fünften Jahr, höchstens 70 Prozent. Der Mietertrag ist bis zum Übergang von Nutzen und Gefahr bei der Verkäuferschaft steuerbar, danach bei der Käuferschaft. Vorausbezahlte Mieten und Nebenkostenakonti werden per Antrittstermin abgegrenzt. Wer vor dem Verkauf in die Wohnung investiert, sollte wertvermehrende Arbeiten belegen: Sie mindern den steuerbaren Gewinn.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Vermietete Liegenschaft verkaufen: Kauf bricht Miete nicht. https://www.immero.ch/ratgeber/vermietete-liegenschaft-verkaufen