Renditeobjekte bewerten

• Ertragswert ist das massgebende VerfahrenwichtigBei Renditeobjekten fällt der Kaufentscheid über die Rendite, nicht über den Wohnwert. Der Realwert dient nur zur Plausibilisierung.
• Nettoertrag geteilt durch KapitalisierungssatzwichtigDie Grundformel. Beide Grössen müssen hergeleitet sein, nicht geschätzt.
• Mit nachhaltigen Mieten rechnen, nicht mit Ist-MietenwichtigIst-Mieten können über oder unter dem Marktniveau liegen. Massgebend ist, was dauerhaft und mietrechtlich haltbar erzielbar ist.
• Restnutzungsdauer berücksichtigenSie beeinflusst den Kapitalisierungssatz. Ein Objekt am Ende seines Lebenszyklus wird höher kapitalisiert, also tiefer bewertet.

Hier verschwinden regelmässig mehr als dreissig Prozent.

• Sollertrag bei Vollvermietung als AusgangsgrösseNur der Ausgangspunkt — nie die Rechengrundlage, weil dauerhafte Vollvermietung nicht realistisch ist.
• Leerstandsansatz abziehenwichtigAuch bei aktuell voller Vermietung. Er richtet sich nach Lage, Objektqualität und Historie.
• Nicht überwälzbare Betriebskosten abziehenwichtigVerwaltung, Versicherungen, Teile des Unterhalts. In Verkäuferrechnungen fehlen sie gern.
• Rückstellungen für Instandhaltung einrechnenwichtigAls Anhaltspunkt ein Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Sanierungsstau mehr. Ohne Rückstellungen ist die Rendite fiktiv.
• Baurechtszins abziehen, falls vorhandenEr ist eine laufende Belastung und mindert den Nettoertrag direkt.

• Aus Vergleichstransaktionen herleitenwichtigEr bildet die Renditeerwartung des Marktes für vergleichbare Objekte ab. Eine Tabelle ersetzt die Herleitung nicht.
• Lage, Zustand und Mieterstruktur berücksichtigenEine zentrale Lage mit stabiler Mieterschaft wird tiefer kapitalisiert als ein peripheres Objekt mit häufigen Wechseln.
• Den Hebel verstehenwichtigBei einem Nettoertrag von 180’000 Franken ergibt ein Satz von 4.0 Prozent einen Ertragswert von 4.5 Millionen, ein Satz von 4.5 Prozent nur noch 4.0 Millionen.
• Verkäuferansätze nicht ungeprüft übernehmenWer den Satz des Verkäufers übernimmt, übernimmt dessen Optimismus.

Sie begrenzt, welcher Ertrag überhaupt kapitalisierbar ist.

• Zulässige Nettorendite nach Artikel 269a ORwichtigBei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt sie bei maximal 3.25 Prozent auf dem investierten Eigenkapital.
• Ertrag auf nicht haltbarer Basis ist kein ErtragwichtigWer ein Objekt kauft, dessen Rendite auf anfechtbaren Mieten beruht, kauft ein Anfechtungsrisiko mit.
• Banken rechnen ohnehin mit haltbaren AnsätzenWeicht die Bankbewertung vom Kaufpreis ab, fehlt Eigenkapital — das trifft die Finanzierung direkt.
• Altmieten sind Potenzial, nicht ErtragSie lassen sich nur bei Mieterwechsel realisieren, und der kostet Instandstellung, Vermarktung und Leerstand.

• Bruttorenditen in Bern-MittellandRund 5 bis 6 Prozent bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 Prozent bei Wohn- und Geschäftshäusern. Deutlich höhere Werte sind ein Prüfauftrag.Kanton BernDiese Bandbreite gilt für den Verwaltungskreis Bern-Mittelland. In peripheren Lagen liegen die Werte höher, weil das Risiko höher ist.
• Belehnungsgrenze bei RenditeobjektenMeist rund 75 Prozent — tiefer als bei selbstbewohntem Wohneigentum.
• Warum eine hohe Bruttorendite verdächtig istwichtigSie bedeutet in der Regel, dass etwas nicht stimmt: der Standort, die Substanz oder die Haltbarkeit der Mieten.