Mieterspiegel analysieren

Was fehlt, ist meist kein Zufall.

• Alle Einheiten aufgeführt, inklusive LeerständewichtigEin Mieterspiegel, der nur vermietete Einheiten zeigt, überzeichnet den Ertrag. Leerstehende Einheiten gehören mit Nullertrag aufgeführt.
• Nettomietzins und Nebenkosten getrennt ausgewiesenwichtigNur der Nettomietzins ist Ertrag. Werden Nebenkosten eingerechnet, sieht die Rendite besser aus, als sie ist.
• Fläche je Einheit angegebenOhne Flächen lässt sich der Mietzins pro Quadratmeter nicht berechnen und nicht mit dem Markt vergleichen.
• Vertragsbeginn und Kündigungstermine je EinheitSie bestimmen, wann Anpassungen möglich sind und wie planbar der Ertrag ist.
• Nebenräume und Parkplätze separat erfasstSie erzielen andere Erträge als Wohnflächen und werden bei Vergleichen sonst falsch gewichtet.
• Gewerbeflächen als solche gekennzeichnetFür sie gilt anderes Mietrecht, sie tragen ein anderes Risiko und werden anders kapitalisiert.

• Mietzins pro Quadratmeter je Einheit berechnenwichtigErst diese Grösse lässt sich vergleichen — mit anderen Einheiten im Haus und mit dem lokalen Markt.
• Abweichungen zwischen den Einheiten erklärenGrosse Unterschiede bei vergleichbaren Wohnungen deuten auf Altverträge mit tiefen Mieten oder auf überhöhte Neuvermietungen.
• Mit dem Marktniveau der Gemeinde abgleichenwichtigLiegen die Mieten deutlich darüber, drohen Leerstand beim Wechsel und Anfechtungen. Liegen sie darunter, besteht Potenzial — mietrechtlich begrenzt.
• Mietrechtliche Haltbarkeit prüfenwichtigBei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 Prozent. Ein Ertrag auf nicht haltbarer Basis ist kein Ertrag, den man kapitalisieren kann.

• Klumpenrisiko prüfen: einzelne grosse MieterwichtigTrägt eine Gewerbefläche einen wesentlichen Teil des Ertrags, hängt die Rendite an einem einzigen Vertrag.
• Auslaufende befristete Verträge identifizierenSie sind Chance und Risiko zugleich — Anpassung möglich, Leerstand ebenso.
• Sehr lange Mietverhältnisse ansehenAltmieter zahlen oft deutlich unter Markt. Das ist Potenzial, aber nur bei Wechsel realisierbar — und Wechsel bringt Instandstellungskosten.
• Häufige Mieterwechsel hinterfragenSie deuten auf Probleme mit dem Objekt, der Lage oder der Verwaltung — und verursachen laufend Kosten.
• Zahlungsausstände und Betreibungen erfragenSie gehen nicht automatisch über, sagen aber etwas über die Mieterstruktur und den Verwaltungsaufwand.

• Sollertrag bei Vollvermietung berechnenAusgangsgrösse — aber nie die Rechengrundlage, weil Vollvermietung dauerhaft nicht realistisch ist.
• Leerstandsansatz abziehenwichtigAuch bei aktuell voller Vermietung ist ein Ansatz einzurechnen. Er richtet sich nach Lage, Objektqualität und Historie.
• Nicht überwälzbare Betriebskosten abziehenVerwaltung, Versicherungen, Teile des Unterhalts — sie mindern den Nettoertrag und werden in Verkäuferrechnungen gern vergessen.
• Rückstellungen für Instandhaltung einrechnenwichtigAls Anhaltspunkt ein Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei Sanierungsstau mehr. Ohne Rückstellungen ist die ausgewiesene Rendite fiktiv.
• Nettoertrag mit hergeleitetem Satz kapitalisierenErst jetzt entsteht ein Ertragswert, der belastbar ist.