Mehrfamilienhaus prüfen

Hier entscheidet sich der Wert. Alles andere ist nachgelagert.

• Aktuellen Mieterspiegel mit allen Vertragsdaten verlangenwichtigFläche, Mietzins, Nebenkosten, Vertragsbeginn und Kündigungstermine je Einheit. Ohne vollständigen Mieterspiegel lässt sich kein Ertragswert berechnen.
• Ist-Mieten mit dem Marktniveau vergleichenwichtigLiegen die Mieten deutlich unter Markt, besteht Potenzial — aber mietrechtlich begrenzt. Liegen sie darüber, drohen Anfechtungen und Leerstand beim Mieterwechsel.
• Mietrechtliche Grenze prüfenwichtigBei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital bei maximal 3.25 Prozent nach Artikel 269a OR. Ein Wert auf Basis nicht haltbarer Mieten trägt ein Anfechtungsrisiko.
• Leerstandshistorie der letzten drei bis fünf JahreAnhaltender Leerstand mindert den nachhaltigen Ertrag. Häufige Wechsel verursachen Kosten für Instandstellung und Vermarktung.
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei JahreSie zeigen die tatsächlichen Betriebskosten und ob sie korrekt überwälzt werden. Nicht überwälzbare Kosten mindern den Nettoertrag direkt.
• Nettoertrag selbst berechnen, nicht übernehmenwichtigAbzuziehen sind Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen, ein Leerstandsansatz und Rückstellungen. Verkäuferrechnungen lassen einzelne Positionen gern weg.

• Mietverträge im Original einsehenwichtigKauf bricht Miete nicht — die Verträge gehen unverändert auf Sie über, samt allen Zusatzvereinbarungen.
• Kündigungstermine und Vertragslaufzeiten erfassenBefristete Verträge und gestaffelte Kündigungstermine bestimmen, wann Anpassungen überhaupt möglich sind.
• Mietzinsdepots prüfen und Übertragung klärenDepots müssen ordnungsgemäss übertragen werden. Fehlende oder nicht separierte Depots sind ein Haftungsrisiko.
• Zahlungsverhalten und Ausstände erfragenBestehende Ausstände gehen nicht automatisch auf Sie über, sagen aber etwas über die Mieterstruktur.
• Bei Gewerbeflächen: Vertragsart und Indexierung prüfenGewerbemietrecht ist flexibler als Wohnmietrecht. Indexierte Verträge und Umsatzmieten verhalten sich anders als ein Wohnmietzins.

• Sanierungsstand der Gebäudehülle beurteilenwichtigDach, Fassade und Fenster sind die grössten Einzelpositionen. Stehen sie gleichzeitig an, ist der Rückstellungsbedarf erheblich.
• Haustechnik: Heizung, Boiler, Elektro, SanitärleitungenHeizungen halten typischerweise rund zwanzig Jahre. Verzinkte Stahlleitungen aus älteren Bauten bedeuten bei Ersatz erhebliche Eingriffe in bewohnte Einheiten.
• Vorhandene Sanierungsplanung einsehenEine dokumentierte Planung ist ein gutes Zeichen. Ihr Fehlen bedeutet meist, dass aufgeschoben wurde.
• Energetischen Zustand einschätzenHohe Heizkosten belasten die Mieterschaft und begrenzen den Spielraum bei der Nettomiete. Zudem verschärfen sich die kantonalen Vorgaben.
• Rückstellungsbedarf beziffern und vom Kaufpreis abziehenwichtigWer den Sanierungsstau nicht einrechnet, kauft eine Rendite, die es nicht gibt.

• Grundbuchauszug mit allen Dienstbarkeiten prüfenwichtigWegrechte, Näherbaurechte und Leitungsrechte gelten unabhängig vom Eigentümerwechsel weiter und können Entwicklungsmöglichkeiten einschränken.
• Zone und Ausnützungsziffer klärenIst die Ausnützung nicht ausgeschöpft, besteht Entwicklungspotenzial — ein Aufstockungs- oder Ergänzungsbau kann den Ertrag erheblich steigern.
• Baubewilligungen für Anbauten und Umnutzungen prüfenNicht bewilligte Bauten sind ein Risiko, das mit dem Eigentum übergeht.
• Bei Baurecht: Vertragsdauer und HeimfallregelungwichtigEin auslaufendes Baurecht mindert den Wert erheblich. Die Heimfallentschädigung gehört zu den zentralen Punkten.

• Kapitalisierungssatz aus Vergleichstransaktionen herleitenwichtigEr hat den grössten Hebel: Bei einem Nettoertrag von 180’000 Franken ergibt ein Satz von 4.0 Prozent einen Ertragswert von 4.5 Millionen, ein Satz von 4.5 Prozent nur noch 4.0 Millionen.
• Belehnungsgrenze beachtenBei Renditeobjekten liegt die übliche Obergrenze tiefer als bei selbstbewohntem Wohneigentum, meist bei rund 75 Prozent.
• Bankbewertung frühzeitig anstossenwichtigBanken rechnen mit haltbaren Mieten, nicht mit den Ist-Mieten. Weicht ihre Bewertung vom Kaufpreis ab, fehlt Eigenkapital.
• Bruttorendite mit der Region abgleichenIn Bern-Mittelland sind rund 5 bis 6 Prozent brutto marktüblich bei reinen Anlageobjekten. Deutlich höhere Werte sind ein Prüfauftrag.
• Verwaltungsaufwand realistisch ansetzenSelbstverwaltung spart Geld, kostet aber Zeit. Eine professionelle Verwaltung ist im Nettoertrag einzurechnen, auch wenn Sie zunächst selbst verwalten.