Kauffahrplan

Vor der Suche

Diese Phase entscheidet über alles Weitere — und wird am häufigsten übersprungen.

• Verfügbare Eigenmittel zusammenstellenwichtigMindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln — Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a.
• Erwerbsnebenkosten separat einplanenwichtigRund 3 bis 4 Prozent für Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch. Sie laufen nicht über die Hypothek und kommen zu den 20 Prozent hinzu.Kanton BernIm Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1.8 Prozent, üblicherweise von der Käuferschaft getragen.
• Tragbarkeit durchrechnenwichtigKalkulatorischer Zins von rund 5 Prozent, 1 Prozent Unterhalt und die Amortisation der zweiten Hypothek — die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
• Vorbezug oder Verpfändung der Vorsorge prüfenDer Vorbezug mindert die Altersleistung dauerhaft und löst eine Kapitalauszahlungssteuer aus; die Verpfändung erhält die Vorsorge, erhöht aber die Belehnung.
• Finanzierungsbestätigung einholenwichtigWer mit einer belastbaren Zusage antritt, wird von Verkäuferschaft und Vermittlung anders behandelt — und kann bei einer Gelegenheit sofort handeln.

Woche 1 bis 4

• Realistisches Budget aus der Tragbarkeit ableitenNicht umgekehrt. Wer sich in Objekte verliebt, die er nicht finanzieren kann, verliert Zeit.
• Gemeinden und Lagen eingrenzenInnerhalb einer Gemeinde ist die Preisspannweite zwischen den Lagen häufig grösser als der Unterschied zu einer Nachbargemeinde. Wer flexibel ist, gewinnt schnell zwanzig Quadratmeter.
• Pendelzeit real prüfen, nicht auf der KarteDie Türe-zu-Türe-Zeit zur Stosszeit unterscheidet sich erheblich von der Fahrplanangabe.
• Suchprofil bei Vermittlungen hinterlegenIn gefragten Lagen sind Objekte häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden.

laufend

• Unterlagen vor der Besichtigung anfordernwichtigGrundbuchauszug, Baujahr, Sanierungsstand — bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement, Protokolle und Fondsstand.
• Systematisch besichtigen und dokumentierenNach drei Besichtigungen verschwimmen die Objekte. Notizen und Fotos sind später die Vergleichsgrundlage.
• Zweiter Termin zu anderer TageszeitLärm, Besonnung und Verkehrssituation zeigen sich erst im Tagesverlauf.
• Bei älteren Objekten Zustandsbericht erwägenDie Kosten liegen weit unter dem, was ein übersehener Mangel kostet — und der Bericht ist ein belastbares Verhandlungsargument.

Woche 1 bis 3 nach Entscheid

• Sanierungsbedarf beziffernwichtigEin Preisnachlass ergibt sich aus belegbaren Positionen mit Kostenschätzung, nicht aus dem Wunsch nach Rabatt.
• Gesamtkosten rechnen: Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, UmzugErst diese Summe zeigt, was das Vorhaben tatsächlich kostet.
• Angebot abgeben und Reservation vereinbarenBis zur Beurkundung ist rechtlich nichts bindend — auch für Sie nicht.
• Definitive Finanzierungszusage einholenwichtigDie Bank bewertet das konkrete Objekt. Weicht ihre Bewertung vom Kaufpreis ab, brauchen Sie mehr Eigenkapital.

Woche 4 bis 10

• Vertragsentwurf sorgfältig prüfenwichtigAntrittstermin, mitverkauftes Inventar, Zusicherungen und Gewährleistungsausschluss. Nach der Beurkundung ist er verbindlich.
• Schuldbriefe errichten oder übertragen lassenDie Bank verlangt sie als Sicherheit. Die Errichtung braucht Vorlauf beim Notariat.
• Beurkundungstermin wahrnehmenOhne gültige Ausweise aller Beteiligten kann nicht beurkundet werden.
• Versicherungen auf den Antrittstermin abschliessenwichtigAb diesem Datum gehen Nutzen und Gefahr auf Sie über — unabhängig vom Grundbucheintrag.
• Übergabe mit Protokoll durchführenZählerstände, Schlüsselverzeichnis und Zustand festhalten.