Die 20-Prozent-Regel
Beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum verlangen Banken mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 Prozentpunkte aus "harten" Eigenmitteln stammen – also Erspartem, Wertschriften oder Säule 3a, nicht aus der Pensionskasse (2. Säule). Die übrigen bis zu 10 Prozent dürfen aus PK-Mitteln kommen.
Tragbarkeit: die Ein-Drittel-Regel
Die laufenden Wohnkosten sollten rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zins von meist 4.5 bis 5 Prozent, rund 1 Prozent Unterhalts- und Nebenkosten sowie der Amortisation der zweiten Hypothek. Diese konservative Rechnung schützt vor Überschuldung bei steigenden Zinsen.
Pensionskasse und Säule 3a
Pensionskassen-Guthaben lassen sich per Vorbezug oder Verpfändung einsetzen. Beides hat Vor- und Nachteile: Der Vorbezug reduziert die Altersleistung, die Verpfändung erhöht die Belehnung. Die Säule 3a kann ebenfalls eingesetzt oder verpfändet werden. Welcher Weg optimal ist, hängt von der individuellen Situation ab.
Beispielrechnung
Für eine Eigentumswohnung zu 800’000 Franken braucht es 160’000 Franken Eigenkapital (davon 80’000 hart). Die Hypothek von 640’000 Franken kostet kalkulatorisch bei 5 Prozent rund 32’000 Franken pro Jahr, plus Unterhalt und Amortisation – insgesamt rund 46’000 Franken. Tragbar ist das ab einem Bruttoeinkommen von etwa 138’000 Franken. Wir rechnen Ihre konkrete Situation durch.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.