Zwei Instrumente, ein Ziel
Das Bundesgesetz über die Wohneigentumsförderung erlaubt, Guthaben der zweiten Säule für selbstbewohntes Wohneigentum einzusetzen. Es gibt dafür zwei Wege. Beim Vorbezug wird ein Teil des Guthabens bar ausbezahlt und fliesst als Eigenkapital in den Kauf oder in die Amortisation. Bei der Verpfändung bleibt das Guthaben in der Pensionskasse; es wird lediglich der Bank als Sicherheit verpfändet, die dafür eine höhere Belehnung gewährt. Beide Wege dienen demselben Ziel, haben aber gegensätzliche Wirkungen auf Vorsorge und Finanzierung.
Was ein Vorbezug bewirkt
Der Vorbezug erhöht das Eigenkapital, senkt die Hypothek und damit die laufenden Zinsen. Der Preis dafür ist eine Kürzung der Altersleistungen und je nach Reglement auch der Invaliden- und Hinterlassenenleistungen. Diese Lücke kann mit einer Zusatzversicherung geschlossen werden. Der Bezug wird separat besteuert, und im Grundbuch wird eine Veräusserungsbeschränkung eingetragen, die sicherstellt, dass der Betrag bei einem Verkauf an die Kasse zurückfliesst. Wichtig für die Bank: Höchstens 10 Prozentpunkte der Eigenmittel dürfen aus der zweiten Säule stammen.
Was eine Verpfändung bewirkt
Bei der Verpfändung bleibt das Vorsorgekapital unangetastet. Es verzinst sich weiter, die Leistungen bleiben gleich, und es fällt keine Steuer an. Die Bank erhält dafür eine zusätzliche Sicherheit und gewährt eine höhere Belehnung, oft bis 90 Prozent des Kaufpreises, oder verzichtet auf eine Amortisation der zweiten Hypothek. Die Kehrseite: Die Hypothek ist höher, die Zinsen auch, und die Tragbarkeit muss für den höheren Betrag gegeben sein. Muss die Bank das Pfand verwerten, etwa bei Zahlungsunfähigkeit, wird das Guthaben ausbezahlt und die Vorsorge geschmälert.
Ein direkter Vergleich
Angenommen, eine Familie kauft ein Haus zu 1 Million Franken mit 150’000 Franken harten Eigenmitteln und einem Pensionskassenguthaben von 200’000 Franken. Mit einem Vorbezug von 50’000 Franken erreicht sie 20 Prozent Eigenkapital und eine Hypothek von 800’000 Franken; die Altersleistung sinkt entsprechend. Mit einer Verpfändung von 50’000 Franken beträgt die Hypothek 850’000 Franken; die Bank akzeptiert die höhere Belehnung dank Pfand. Die Verpfändung kostet bei 1.6 Prozent Zins rund 800 Franken Zins mehr pro Jahr, erhält aber die volle Vorsorge.
Wann welche Variante passt
Die Verpfändung ist meist vorteilhaft, wenn das Einkommen hoch genug ist, um eine höhere Hypothek zu tragen, und die Vorsorge nicht geschwächt werden soll. Der Vorbezug ist sinnvoll, wenn die Tragbarkeit sonst nicht erreicht wird oder die Zinslast tief gehalten werden muss. Ab 50 Jahren ist der Vorbezug begrenzt, und drei Jahre vor dem reglementarischen Rentenalter ist er nicht mehr möglich. Die Systemänderung beim Eigenmietwert ab 2029 macht die tiefere Hypothek des Vorbezugs steuerlich etwas attraktiver, weil Schuldzinsen bei Selbstnutzung nicht mehr abziehbar sind.
Was vor dem Entscheid zu klären ist
Verlangen Sie von der Pensionskasse eine Berechnung der Leistungskürzung bei Vorbezug und die Kosten einer Zusatzversicherung. Fragen Sie die Bank nach den Bedingungen bei Verpfändung: maximale Belehnung, Zinsaufschlag, Amortisationspflicht. Klären Sie mit der Steuerverwaltung die Steuer auf dem Vorbezug. Und prüfen Sie, ob Sie später einkaufen möchten: Solange ein Vorbezug nicht zurückbezahlt ist, sind freiwillige Einkäufe gesperrt. Erst mit diesen vier Zahlen lässt sich die Frage seriös beantworten.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % (SNB, Stand 23. Oktober 2026); zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.7 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 2.0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Schweizerische Nationalbank: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Pensionskasse fürs Eigenheim: Vorbezug oder Verpfändung?. https://www.immero.ch/ratgeber/vorbezug-oder-verpfaendung-pensionskasse