Zwei Instrumente, ein Ziel
Wer seine Liegenschaft zu Lebzeiten überträgt, will meist trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür kennt das Schweizer Recht zwei Wege: das Wohnrecht und die Nutzniessung. Beide werden als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und wirken damit gegenüber jedem künftigen Eigentümer. Die Wahl zwischen ihnen entscheidet über Rechte, Pflichten und den Wert, der beim Übernehmenden ankommt.
Das Wohnrecht: eng gefasst
Das Wohnrecht berechtigt die begünstigte Person, die Liegenschaft oder einen Teil davon persönlich zu bewohnen. Es ist höchstpersönlich und kann weder übertragen noch vererbt werden. Vermieten darf die berechtigte Person in der Regel nicht. Die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts trägt üblicherweise sie, die grösseren Erneuerungen der Eigentümer — sofern der Vertrag nichts anderes sagt.
Die Nutzniessung: umfassend, aber mit Pflichten
Die Nutzniessung geht deutlich weiter: Die berechtigte Person darf die Liegenschaft nutzen und sämtliche Erträge beziehen, also auch vermieten. Im Gegenzug trägt sie den gewöhnlichen Unterhalt, die Versicherungsprämien, die laufenden Abgaben sowie die Hypothekarzinsen. Steuerlich wird ihr in der Regel der Eigenmietwert oder der Mietertrag zugerechnet — ein Punkt, der bei der Planung gerne vergessen geht.
Die Wertwirkung ist erheblich
Eine belastete Liegenschaft ist deutlich weniger wert als eine unbelastete. Berechnet wird die Minderung über den kapitalisierten Jahreswert der Nutzung, gewichtet mit der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person. Bei einer sechzigjährigen Person sind Abschläge von dreissig bis vierzig Prozent des Verkehrswerts realistisch. Für die Ausgleichung unter Geschwistern und für jede Finanzierung ist diese Zahl zentral.
Was das für den Verkauf bedeutet
Eine Liegenschaft mit eingetragener Nutzniessung lässt sich verkaufen, aber nur mit der Last — der Käufer erwirbt ein Objekt, das er auf unbestimmte Zeit nicht nutzen kann. Der Käuferkreis schrumpft dadurch auf Investoren mit langem Atem, der Preis entsprechend. Wer einen Verkauf absehen kann, sollte deshalb prüfen, ob sich die Berechtigte gegen Abfindung zur Löschung bereitfindet.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.