Die gesetzliche Grundlage
Das kantonale Energiegesetz des Kantons Bern ist seit dem 1. Januar 2012 in Kraft. Nach Art. 72 sind bestehende ortsfeste elektrische Widerstandsheizungen innert zwanzig Jahren ab Inkrafttreten durch Heizungen zu ersetzen, die den Anforderungen des Gesetzes entsprechen. Daraus ergibt sich die Frist bis zum 1. Januar 2032. Neue Elektroheizungen zur Gebäudeheizung sind bereits verboten. Der Kanton hat 2025 die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer in einer Informationskampagne angeschrieben, im Verwaltungskreis Bern-Mittelland mehrere tausend.
Welche Heizungen betroffen sind
Betroffen sind zentrale Elektrospeicherheizungen, die über ein Wasserverteilsystem mit Radiatoren oder Bodenheizung heizen, und dezentrale Systeme: Elektrospeicheröfen in den einzelnen Räumen, Elektrodirektheizungen und Infrarotpaneele, die als Hauptheizung dienen. Nicht betroffen sind in der Regel kleine Zusatzgeräte wie Handtuchradiatoren in Nasszellen. Ob eine Ausnahme vorliegt, klärt die Gemeinde oder die kantonale Fachstelle. Bei unklarer Datenlage im Gebäude- und Wohnungsregister lohnt es sich, den aktuellen Stand zu melden.
Die zwei Ausgangslagen
Hat ein Haus eine zentrale Elektroheizung mit Wasserverteilsystem, ist der Ersatz vergleichsweise einfach: Die Wärmeerzeugung wird durch eine Wärmepumpe, eine Holzheizung oder einen Fernwärmeanschluss ersetzt, die Radiatoren bleiben. Bei dezentralen Elektroöfen fehlt dagegen jedes Verteilsystem. Dann müssen Leitungen und Radiatoren oder eine Bodenheizung eingebaut werden, was Umbauarbeiten in allen Räumen bedeutet. Diese zweite Ausgangslage ist deutlich teurer und sollte frühzeitig geplant werden, idealerweise zusammen mit anderen Sanierungen.
Förderung und Planung
Der Kanton Bern fördert den Ersatz von Elektroheizungen über sein Energieförderprogramm, einschliesslich des Einbaus eines Wärmeverteilsystems. Voraussetzung ist in der Regel ein Gesuch vor Baubeginn und eine Beratung. Die öffentliche Energieberatung der Berner Regionen bietet eine erste Einschätzung. Planen Sie realistisch: Zwischen Entscheid, Offerten, Bewilligung einer Wärmepumpe und Ausführung vergehen oft Monate, und Handwerker werden gegen Ende der Frist knapp. Wer 2030 beginnt, konkurriert mit vielen anderen Eigentümern.
Was die Pflicht für Verkäufer bedeutet
Eine Elektroheizung, die bis 2032 ersetzt werden muss, ist für Käufer ein klar bezifferbarer Kostenblock. Banken berücksichtigen ihn bei der Bewertung, Käufer in der Verhandlung. Für Verkäufer gibt es zwei Wege: selbst ersetzen und mit modernem Heizsystem verkaufen oder den Ersatz durchplanen und mit Offerten und Förderabklärung offenlegen. Der zweite Weg ist oft wirtschaftlicher, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Verschweigen ist keine Option: Die Ersatzpflicht ist bekannt, und das Thema kommt spätestens bei der Bankbewertung auf den Tisch.
Steuerlicher Zeitpunkt
Der Ersatz einer Heizung ist bei selbstbewohntem Eigentum bis Ende 2028 als Unterhalt beziehungsweise energetische Massnahme steuerlich abziehbar. Ab 2029 entfällt der Unterhaltsabzug für selbstbewohnte Liegenschaften beim Bund; ob der Kanton Bern Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen beibehält, ist noch nicht entschieden. Wer ohnehin ersetzen muss, kann durch einen Ersatz vor Ende 2028 von der heutigen Regelung profitieren. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Kanton Bern, Amt für Umwelt und Energie: Elektroheizungen
- Kantonales Energiegesetz Bern (KEnG), Art. 40 und 72
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Elektroheizung ersetzen im Kanton Bern: Frist bis 2032. https://www.immero.ch/ratgeber/elektroheizung-ersetzen-kanton-bern