— Glossar · Finanzierung
Schuldbrief
auch: Register-Schuldbrief, Papier-Schuldbrief
Ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das eine Forderung sichert und meist als Sicherheit für eine Hypothek dient.
Der Schuldbrief ist in der Schweiz die übliche Form der Hypothekarsicherung. Heute wird er meist als Register-Schuldbrief elektronisch im Grundbuch geführt; ältere Papier-Schuldbriefe sind Wertpapiere, die physisch übergeben werden. Der Betrag des Schuldbriefs ist der maximale Sicherungsbetrag, nicht die aktuelle Höhe der Hypothek.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Wozu der Schuldbrief dient
Banken verlangen für eine Hypothek eine Sicherheit am Grundstück. In der Schweiz ist das fast immer ein Schuldbrief. Er verbrieft eine Forderung gegen den Eigentümer und ist zugleich durch ein Pfandrecht am Grundstück gesichert. Die Bank hält den Schuldbrief als Sicherheit; die eigentliche Hypothek wird in einem separaten Kreditvertrag geregelt. Deshalb kann eine Hypothek zurückbezahlt sein, während der Schuldbrief bestehen bleibt und für eine spätere Finanzierung wieder verwendet wird.
Register- oder Papier-Schuldbrief
Seit 2012 ist der Register-Schuldbrief die Regel. Er existiert nur als Eintrag im Grundbuch und wird übertragen, indem der Gläubiger im Grundbuch geändert wird. Der ältere Papier-Schuldbrief ist ein Wertpapier, das physisch übergeben werden muss; geht er verloren, ist eine aufwendige Kraftloserklärung nötig. Viele Eigentümer lassen Papier-Schuldbriefe bei Gelegenheit in Register-Schuldbriefe umwandeln, etwa bei einem Bankwechsel.
Schuldbrief beim Verkauf und Bankwechsel
Beim Verkauf wird die Hypothek aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Schuldbriefe werden entweder gelöscht oder an die Bank der Käuferschaft übertragen, was Kosten spart. Beim Bankwechsel überträgt die alte Bank die Schuldbriefe an die neue. Neue oder höhere Schuldbriefe brauchen eine öffentliche Beurkundung und einen Grundbucheintrag mit entsprechenden Gebühren.
Beispiel
Ein Haus ist mit Schuldbriefen über 900’000 Franken belastet, die Hypothek beträgt nach Amortisationen noch 520’000 Franken. Beim Verkauf übernimmt die Bank der Käuferin die Schuldbriefe für deren Finanzierung von 850’000 Franken. Ein neuer Schuldbrief ist nicht nötig, was Notariats- und Grundbuchkosten spart.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Schuldbrief — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/schuldbrief
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Grundpfandrecht
Ein dingliches Recht an einem Grundstück, das einem Gläubiger erlaubt, sich bei Nichtzahlung aus dem Erlös des Grundstücks zu befriedigen.
- Nachrangige Hypothek
Der Teil einer Finanzierung, der über rund zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht oder im Grundbuch in einem späteren Rang gesichert ist.
- Belehnung
Der Anteil der Hypothek am Verkehrswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent.
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