Tragbarkeit und Belehnung

• Höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts bei selbstbewohntem WohneigentumwichtigMindestens 20 Prozent müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Bei Renditeobjekten liegt die Grenze tiefer, meist bei rund 75 Prozent.
• Massgebend ist der Bankwert, nicht der KaufpreiswichtigBewertet die Bank tiefer als der vereinbarte Preis, finanziert sie nur auf ihrer Bewertung. Die Differenz müssen Sie zusätzlich aufbringen.
• Erste und zweite HypothekBis zwei Drittel des Verkehrswerts gilt als erste Hypothek und muss nicht amortisiert werden. Der Teil darüber ist die zweite Hypothek.
• Die zweite Hypothek ist innert 15 Jahren zurückzuführenwichtigOder bis zur Pensionierung, je nachdem was früher eintritt. Diese Amortisation zählt in die Tragbarkeitsrechnung.

Nicht alle Mittel zählen gleich.

• Mindestens 10 Prozentpunkte aus harten EigenmittelnwichtigErsparnisse, Wertschriften und Guthaben der Säule 3a. Diese Regel wird von keiner Bank umgangen.
• Pensionskassengeld gilt als weiche MittelAnrechenbar bis höchstens zehn Prozent des Kaufpreises und nur für selbstbewohntes Wohneigentum, nicht für Renditeobjekte.
• Vorbezug oder Verpfändung der VorsorgeDer Vorbezug mindert die Altersleistung dauerhaft und löst eine Kapitalauszahlungssteuer aus. Die Verpfändung erhält die Vorsorge, erhöht aber die Belehnung.
• Schenkung erhöht die Eigenmittel, ein Darlehen nichtwichtigEin familiäres Darlehen ist eine Verpflichtung und verschlechtert die Tragbarkeit — auch zinslos. Die Bank verlangt eine schriftliche Klärung.
• Erwerbsnebenkosten kommen zusätzlichwichtigRund 3 bis 4 Prozent für Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch. Sie laufen nicht über die Hypothek.Kanton BernIm Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1.8 Prozent des Kaufpreises, üblicherweise von der Käuferschaft getragen.

Hier scheitern die meisten Finanzierungen.

• Kalkulatorischer Zins von 4.5 bis 5 ProzentwichtigUnabhängig vom Marktzins. Der Ansatz stellt sicher, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen trägt.
• Ein Prozent des Liegenschaftswerts für UnterhaltwichtigNicht der Hypothek, sondern des Liegenschaftswerts. Diese Position lässt sich durch mehr Eigenkapital nicht senken.
• Amortisation der zweiten HypothekDer Teil über zwei Dritteln des Verkehrswerts, verteilt auf fünfzehn Jahre.
• Die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigenwichtigDas ist die harte Grenze. Wer sie überschreitet, erhält keine Finanzierung — unabhängig davon, wie viel Eigenkapital vorhanden ist.

• Festgehalt in ungekündigter Stellung zählt vollständigDie verlässlichste Grundlage aus Sicht der Bank.
• Boni und Provisionen werden nur teilweise angerechnetwichtigJe nach Institut gar nicht oder erst nach mehrjährigem Nachweis. Wer einen erheblichen Teil variabel verdient, sollte das früh klären.
• Bei Selbstständigen zählt der DreijahresdurchschnittNicht das beste Jahr. Bei schwankenden Erträgen kann das erheblich unter der aktuellen Ertragslage liegen.
• Bei Paaren zählen beide Einkommen bei solidarischer HaftungBei unverheirateten Paaren prüfen Banken die Konstellation genauer und verlangen oft zusätzliche Vereinbarungen.
• Bestehende Verpflichtungen werden abgezogenLeasingraten, Kredite und Alimente mindern das anrechenbare Einkommen.

• Mehr Eigenkapital senkt zwei Positionen gleichzeitigwichtigDen kalkulatorischen Zins und die Amortisation der zweiten Hypothek. Die Unterhaltsposition bleibt dagegen unverändert.
• Mehrere Anbieter vergleichenInstitute unterscheiden sich beim kalkulatorischen Ansatz und bei der Anrechnung variabler Einkommen deutlich. Ein Vergleich lohnt sich fast immer.
• Ein zweites anrechenbares Einkommen einbeziehenSofern beide solidarisch haften.
• Günstigeres Objekt prüfenWeil die Unterhaltsposition am Liegenschaftswert hängt, wirkt ein tieferer Kaufpreis doppelt.