Verkaufsfahrplan

Monat 1

Was jetzt geschieht, bestimmt den ganzen weiteren Verlauf.

• Steuerliche Ausgangslage klärenwichtigDie Besitzdauer bestimmt die Grundstückgewinnsteuer. Wer kurz vor einer Reduktionsstufe steht, sollte das wissen, bevor er den Vermarktungsstart festlegt.Kanton BernIm Kanton Bern sinkt die Steuer ab dem fünften Besitzjahr um 2 Prozent jährlich. Massgebend ist das Datum des Grundbucheintrags.
• Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank einholenwichtigBei laufender Festhypothek kann sie erheblich sein. Diese Zahl gehört in die Nettorechnung, bevor ein Preis genannt wird.
• Unterlagen zu beschaffen beginnenwichtigGrundbuchauszug, Baupläne, Baubewilligungen und Sanierungsbelege brauchen zwei bis vier Wochen. Der häufigste Grund für Verzögerungen.
• Dokumentierte Bewertung erstellen lassenwichtigSie ist die Grundlage für den Ansatzpreis — und der beeinflusst den Verkaufserfolg stärker als jeder andere Faktor.

Monat 2

• Entrümpeln und kleinere Mängel behebenDie wirksamste Massnahme pro investiertem Franken. Grosse Sanierungen rechnen sich dagegen selten.
• Professionelle Fotos und Grundriss erstellen lassenwichtigDie Fotos entscheiden, ob jemand überhaupt anruft. Tageszeit nach Ausrichtung wählen.
• Verkaufsdossier zusammenstellenVollständige Unterlagen von Anfang an verhindern Rückfragen und stärken die Verhandlungsposition.
• Ansatzpreis festlegenwichtigZu hoch angesetzt bleibt das Objekt liegen und gilt nach Wochen als Ladenhüter. Wer nachträglich reduziert, erzielt am Ende meist weniger.
• Vermarktungsstrategie festlegen: offen oder diskretBei breit gefragten Objekten treibt Reichweite den Preis. Bei Trennungen, Erbfällen und Renditeobjekten mit Mieterschaft ist die diskrete Vermittlung meist besser.

Monat 2 bis 3

• Inserate schalten und Netzwerk aktivierenDie ersten zwei bis drei Wochen erzeugen die meiste Aufmerksamkeit. Danach flacht das Interesse ab.
• Anfragen vorqualifizierenwichtigBudget und Finanzierungsstand klären, bevor jemand das Objekt betritt. Das schützt Ihre Zeit und, bei bewohnten Objekten, Ihre Privatsphäre.
• Besichtigungen gebündelt durchführenWeniger Störung für Bewohnende, und mehrere Interessierte am selben Tag erzeugen ein anderes Verhandlungsklima.
• Rückmeldungen systematisch erfassenWenn mehrere Interessenten denselben Punkt nennen, ist er real — und der Ansatzpreis allenfalls zu prüfen.

Monat 3 bis 4

• Finanzierungsbestätigung verlangenwichtigDer häufigste Grund für einen geplatzten Verkauf ist eine Finanzierung, die kurz vor dem Notartermin scheitert.
• Nettoerlös durchrechnen, bevor Sie zusagenwichtigAbzuziehen sind Grundstückgewinnsteuer, Maklerhonorar, anteilige Notariatskosten und die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Reservationsvereinbarung schriftlich fassenSie überbrückt die Zeit bis zur Beurkundung. Bis dahin ist rechtlich nichts bindend.
• Gespräche mit Zweitinteressenten offenhaltenSolange nicht beurkundet ist, kann die Gegenseite zurücktreten.

Monat 4 bis 5

• Notariat beauftragen und Unterlagen einreichenDie Urkundsperson braucht Vorlauf. Bei ausgelasteten Notariaten sind mehrere Wochen einzuplanen.
• Vertragsentwurf rechtzeitig prüfenwichtigAntrittstermin, Inventar, Kostenverteilung und Gewährleistungsausschluss. Nach der Beurkundung ist der Vertrag verbindlich.
• Hypothek mit der Bank abwickelnAblösung, Übertragung oder Mitnahme auf ein Ersatzobjekt — jede Variante braucht Vorlauf bei der Bank.
• Beurkundungstermin wahrnehmenwichtigBei der Familienwohnung ist die Zustimmung des Ehegatten erforderlich, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Monat 5 bis 6

• Übergabe mit Protokoll durchführenwichtigZählerstände, Schlüsselverzeichnis und Zustand festhalten. Das vermeidet Streit im Nachhinein.
• Versicherungen und Versorgerverträge ummeldenAuf den Antrittstermin abgestimmt — ab diesem Datum gehen Nutzen und Gefahr über.
• Grundbucheintrag bestätigen lassenErst mit dem Eintrag geht das Eigentum über.
• Grundstückgewinnsteuer-Erklärung einreichenwichtigMit sämtlichen Belegen für wertvermehrende Investitionen. Sie entscheiden über die Höhe der Steuer.