Das Grundproblem: zwei Termine, die nicht zusammenpassen
Wer vom bisherigen Eigenheim in ein neues wechselt, steht vor einer Reihenfolgefrage. Verkauft man zuerst, droht eine Übergangslösung zur Miete. Kauft man zuerst, fehlt oft das Eigenkapital, das im alten Haus gebunden ist. Die Zwischenfinanzierung löst dieses Problem, indem die Bank den Erlös aus dem Verkauf vorübergehend bevorschusst. Sie ist kein eigenes Produkt mit festen Regeln, sondern eine Kombination aus Kredit und Hypothek, deren Bedingungen jede Bank individuell festlegt.
Wie die Bank rechnet
Die Bank stellt zwei Fragen. Erstens: Ist die Gesamtbelastung beider Objekte für eine begrenzte Zeit tragbar, gerechnet mit dem kalkulatorischen Zins? Zweitens: Wie sicher ist der Verkaufserlös? Ein beurkundeter Kaufvertrag für das alte Objekt beantwortet die zweite Frage fast vollständig. Liegt nur eine Bewertung vor, setzt die Bank einen vorsichtigen Abschlag an. Je höher die Unsicherheit, desto mehr eigene Mittel oder Zusatzsicherheiten verlangt sie, etwa verpfändete Wertschriften oder Vorsorgeguthaben.
Drei Wege, die Lücke zu schliessen
Erstens die klassische Überbrückung: Die Bank finanziert das neue Objekt vollständig und lässt das alte bis zum Verkauf belastet. Zweitens die Aufstockung der bestehenden Hypothek auf dem alten Haus, um damit die Anzahlung des neuen zu leisten. Drittens die Verschiebung der Termine: Der Antrittstermin im Kaufvertrag des neuen Objekts wird so gelegt, dass er nach dem Verkauf des alten liegt. Die dritte Variante ist die günstigste, setzt aber eine Verkäuferschaft voraus, die warten kann.
Die Reihenfolge, die sich in der Praxis bewährt
Lassen Sie zuerst das bisherige Eigenheim realistisch bewerten und klären Sie mit der Bank, welche Belehnung für beide Objekte möglich ist. Bereiten Sie das Verkaufsdossier vor, bevor Sie ein neues Objekt reservieren. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag für das neue Objekt idealerweise erst, wenn für das alte ein verbindliches Angebot oder ein Reservationsvertrag vorliegt. Wer so vorgeht, verhandelt beim Verkauf aus einer ruhigen Position, statt unter Zeitdruck Preisnachlässe zu gewähren.
Was eine laufende Festhypothek bedeutet
Ist das alte Haus mit einer Festhypothek finanziert, die erst in einigen Jahren ausläuft, gibt es zwei Optionen. Die Hypothek kann oft auf das neue Objekt übertragen werden, wenn dieselbe Bank finanziert und der Betrag passt. Wird sie dagegen vorzeitig aufgelöst, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere zehntausend Franken betragen kann. Diese Frage gehört an den Anfang der Planung, weil sie die Wahl der Bank für das neue Objekt bestimmt.
Ein Rechenbeispiel aus Köniz
Ein Ehepaar besitzt ein Reihenhaus in Köniz, Marktwert rund 1.1 Millionen Franken, Resthypothek 450’000 Franken. Es kauft eine Wohnung in Muri bei Bern für 1.3 Millionen Franken. Der erwartete Nettoerlös aus dem Verkauf liegt nach Grundstückgewinnsteuer und Kosten bei rund 560’000 Franken. Die neue Wohnung wird mit einer Hypothek von 840’000 Franken, einem Überbrückungskredit von 400’000 Franken und 60’000 Franken eigenen Mitteln finanziert. Nach dem Verkauf wird der Überbrückungskredit zurückbezahlt; mit dem restlichen Erlös von rund 160’000 Franken lässt sich die Hypothek auf rund 680’000 Franken reduzieren.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % (SNB, Stand 23. Oktober 2026); zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.7 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 2.0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Schweizerische Nationalbank: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Zwischenfinanzierung: Neues Eigenheim kaufen, bevor das alte verkauft ist. https://www.immero.ch/ratgeber/zwischenfinanzierung-kauf-vor-verkauf