Was Radon ist
Radon entsteht beim Zerfall von Uran im Boden. Das Gas ist geruch- und farblos und dringt über undichte Stellen im Fundament, über Leitungsdurchführungen, Naturkeller und Risse in Gebäude ein. In geschlossenen Räumen kann es sich anreichern. Langfristig erhöht eine hohe Radonbelastung das Lungenkrebsrisiko; Radon gilt in der Schweiz nach dem Rauchen als eine der wichtigsten Ursachen. Für Eigentümer ist Radon deshalb weniger eine Frage des Werts als der Gesundheit — aber beides hängt zusammen.
Der Schweizer Referenzwert
Seit 2018 gilt in der Schweiz für Wohn- und Aufenthaltsräume ein Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter Raumluft. Bei Neubauten und Umbauten muss die Bauherrschaft dafür sorgen, dass er eingehalten wird; Fachleute berücksichtigen den Radonschutz bei der Planung. Für bestehende Gebäude besteht keine generelle Messpflicht. Liegt eine Messung über dem Referenzwert, empfehlen die Behörden Massnahmen. Für Schulen und Kindergärten gelten besondere Messvorgaben.
Wie gemessen wird
Die Radonkonzentration schwankt über Tage und Jahreszeiten stark. Deshalb ist eine Kurzzeitmessung wenig aussagekräftig. Massgebend ist eine Messung mit Dosimetern über mindestens drei Monate während der Heizperiode, wenn Fenster seltener geöffnet sind. Die Dosimeter werden bei einer anerkannten Messstelle bestellt, in den am meisten genutzten Räumen der untersten Wohnetage aufgestellt und danach im Labor ausgewertet. Die Kosten sind gering. Die Radonkarte des Bundes gibt eine regionale Einschätzung, ersetzt aber die Messung nicht.
Massnahmen bei erhöhten Werten
Die Wahl der Massnahme hängt von der Höhe des Werts und der Bauweise ab. Einfache Schritte sind das Abdichten von Leitungsdurchführungen und Rissen, das Schliessen von Verbindungen zwischen Keller und Wohnräumen und eine bessere Belüftung des Untergeschosses. Wirksamer sind Unterbodenabsaugungen, die das Gas unter der Bodenplatte abführen, oder eine kontrollierte Wohnungslüftung. Eine Fachperson für Radon kann die Ursache eingrenzen und eine passende Lösung vorschlagen. Nach einer Sanierung sollte erneut gemessen werden.
Radon beim Kauf und Verkauf
Beim Kauf eines Hauses mit Naturkeller oder Wohnräumen im Untergeschoss lohnt sich die Frage nach einer Radonmessung. Liegt keine vor, kann sie nach dem Kauf nachgeholt werden; der Aufwand für eine Sanierung ist meist überschaubar. Für Verkäufer gilt: Eine bekannte, erhöhte Messung sollte offengelegt werden. Eine dokumentierte Messung unter dem Referenzwert oder eine erfolgreiche Sanierung ist dagegen ein beruhigendes Signal für Käufer, die sich über Radon informiert haben.
Beim Umbau mitdenken
Wer das Untergeschoss zu Wohnraum ausbaut, eine Einliegerwohnung einrichtet oder die Gebäudehülle abdichtet, verändert die Radonsituation. Eine dichtere Hülle ohne kontrollierte Lüftung kann die Konzentration erhöhen. Bei Umbauprojekten sollte der Radonschutz deshalb von Anfang an Teil der Planung sein; die Mehrkosten sind beim Bau gering, nachträglich deutlich höher. Fragen Sie Architektin oder Planer ausdrücklich danach.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Gesundheit: Radon und Radonkarte Schweiz
- Strahlenschutzverordnung (StSV), Referenzwert Radon
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Radon im Eigenheim: Messen, Referenzwert, Massnahmen. https://www.immero.ch/ratgeber/radon-eigenheim