Warum Einliegerwohnungen gefragt sind
Viele Einfamilienhäuser in Bern-Mittelland sind für die heutige Nutzung zu gross geworden: Die Kinder sind ausgezogen, das Untergeschoss steht leer, das Dachgeschoss wird kaum genutzt. Eine Einliegerwohnung kann diese Fläche sinnvoll nutzen. Sie bringt Mieteinnahmen, ermöglicht Wohnen im Alter mit Unterstützung in der Nähe oder schafft Raum für erwachsene Kinder oder Eltern. Gleichzeitig trägt sie zur inneren Verdichtung bei, die Gemeinden erwünscht ist. Die Umsetzung erfordert aber sorgfältige Planung.
Bewilligung und Bauvorschriften
Eine Einliegerwohnung ist eine eigene Wohneinheit mit Küche und Bad. Ihr Einbau ist in der Regel baubewilligungspflichtig, weil sich die Nutzung ändert und bauliche Massnahmen nötig sind. Die Räume müssen die Anforderungen an Wohnräume erfüllen: Mindesthöhe, natürliche Belichtung, Brandschutz, Fluchtwege, Schallschutz. Im Untergeschoss sind Belichtung und Feuchtigkeit oft die grössten Hürden. Prüfen Sie zudem, ob die zulässige Ausnützung einen Anbau oder Dachausbau erlaubt und ob zusätzliche Parkplätze verlangt werden.
Kosten und Finanzierung
Die Kosten hängen stark von der Ausgangslage ab. Wo Räume mit genügend Licht und Höhe vorhanden sind, entstehen Kosten vor allem für Küche, Bad, Haustechnik und einen separaten Zugang. Ein Anbau oder Dachausbau ist deutlich teurer. Banken finanzieren die Investition oft über eine Aufstockung der Hypothek, wenn die Tragbarkeit gegeben ist; die künftigen Mieteinnahmen werden dabei teilweise angerechnet. Rechnen Sie mit realistischen Mieten für die Lage und mit Leerstandszeiten, bevor Sie investieren.
Steuern und Systemwechsel 2029
Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung sind als Einkommen steuerbar. Bis Ende 2028 wird für den selbstbewohnten Teil ein Eigenmietwert besteuert. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert, und Unterhaltskosten sind nur noch für den vermieteten Teil abziehbar. Schuldzinsen werden ab 2029 anteilig nach dem Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar sein. Eine Einliegerwohnung kann damit nach 2029 steuerlich interessanter werden, weil sie einen Teil des Schuldzinsabzugs erhält. Die genaue Wirkung hängt vom Einzelfall ab.
Achtung bei der Handänderungssteuer
Wer im Kanton Bern ein Haus gekauft und die Befreiung von der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum erhalten hat, muss aufpassen. Wird während der gesetzlich vorgeschriebenen Wohndauer ein Teil des Hauses vermietet, entfällt die Befreiung für diesen Teil, weil das Grundeigentum nicht mehr ausschliesslich selbst genutzt wird. Das haben die Berner Behörden mehrfach so entschieden. Wer kurz nach dem Kauf eine Einliegerwohnung vermieten will, sollte das vorher mit dem Notariat klären.
Wert und Verkauf
Eine Einliegerwohnung erhöht die Nutzungsmöglichkeiten eines Hauses, aber nicht zwingend seinen Wert im Umfang der Investition. Für Käufer, die eine Einliegerwohnung für Eltern oder als Ertragsquelle suchen, ist sie ein Vorteil. Für Familien, die das ganze Haus selbst nutzen wollen, kann sie ein Rückbauaufwand sein. Bei der Planung lohnt sich deshalb eine flexible Lösung, die sich bei Bedarf wieder ins Haus integrieren lässt. So bleibt der Käuferkreis beim späteren Verkauf breit.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % (SNB, Stand 23. Oktober 2026); zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.7 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 2.0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Schweizerische Nationalbank: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Einliegerwohnung einbauen: Bewilligung, Kosten, Steuern. https://www.immero.ch/ratgeber/einliegerwohnung-einbauen