Was bedeutet Off-Market genau?
Off-Market (auch: stille Vermarktung) bedeutet, dass eine Liegenschaft nicht auf öffentlichen Plattformen wie Homegate, ImmoScout24 oder comparis inseriert wird. Der Verkauf erfolgt über direkte Ansprache vorqualifizierter Interessenten aus dem Netzwerk des Maklers. Das Objekt taucht in keiner öffentlichen Datenbank auf.
Vorteile des diskreten Verkaufs
Diskretion: Nachbarn, Mieter und Geschäftspartner erfahren erst vom Verkauf, wenn er vollzogen ist. Qualitätskontrolle: Nur echte, kaufkräftige Interessenten besichtigen. Keine öffentliche Preisverhandlung: Der Preis wird nicht durch lange Vermarktungszeiten nach unten verhandelt. Schnelligkeit: Mit vorqualifizierten Interessenten kann die Verkaufszeit deutlich unter dem Marktdurchschnitt liegen.
Risiken und wie man sie minimiert
Das grösste Risiko: Ein zu kleines Netzwerk führt zu suboptimalen Preisen. Wählen Sie deshalb einen Makler mit nachgewiesenem, lokalem Netzwerk. Vereinbaren Sie klare Kriterien: Was ist der Mindestpreis? Welches Profil soll der Käufer haben? Setzen Sie eine maximale stille Vermarktungszeit (z.B. 6 Wochen), danach kann auf öffentliche Vermarktung gewechselt werden.
Ablauf eines Off-Market-Verkaufs mit immero.ch
Wir führen eine vertrauliche Bewertung durch und fixieren gemeinsam Preis und Rahmenbedingungen. Anschliessend sprechen wir selektiv vorqualifizierte Interessenten aus unserer Datenbank an. Besichtigungen finden diskret statt, oft ausserhalb der Geschäftszeiten. Bei Einigung erstellen wir den Kaufvertrag und begleiten Sie bis zum Notartermin.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.