Was Belehnung bedeutet
Die Belehnung setzt die Hypothek ins Verhältnis zum Verkehrswert der Liegenschaft. Beträgt der Wert 900 000 Franken und die Hypothek 720 000 Franken, liegt die Belehnung bei 80 % — der üblichen Obergrenze für selbstbewohntes Wohneigentum. Wichtig: Massgebend ist der von der Bank ermittelte Wert, nicht der bezahlte Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis über der Bankschätzung, müssen Sie die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln decken.
Erste und zweite Hypothek
Bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts spricht man von der ersten Hypothek; sie muss nicht amortisiert werden und kann grundsätzlich unbefristet weiterlaufen. Der Teil zwischen zwei Dritteln und 80 % ist die zweite Hypothek. Sie gilt als risikoreicher, ist meist etwas teurer und muss innert fünfzehn Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgeführt werden, je nachdem, was früher eintritt.
Was das konkret kostet
Bei einem Objekt zu 900 000 Franken beträgt die erste Hypothek 600 000 Franken. Eine Gesamthypothek von 720 000 Franken bedeutet also eine zweite Hypothek von 120 000 Franken, die über fünfzehn Jahre zu amortisieren ist — 8 000 Franken pro Jahr. Diese Zahl zählt vollständig in die Tragbarkeitsrechnung hinein und ist häufig der Grund, warum eine Finanzierung knapp nicht aufgeht.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die zweite Hypothek laufend zurück. Die Schuld sinkt, die Zinskosten sinken mit, und die Belehnung verbessert sich. Der Nachteil ist steuerlicher Natur: Mit der Schuld sinkt auch der Schuldzinsabzug, während der Eigenmietwert unverändert bleibt. Ihr steuerbares Einkommen steigt dadurch Jahr für Jahr.
Indirekte Amortisation über die Säule 3a
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie stattdessen in eine Säule-3a-Lösung ein, die an die Bank verpfändet wird. Die Hypothek bleibt konstant, der Schuldzinsabzug damit ebenfalls, und die 3a-Einzahlungen sind zusätzlich vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Getilgt wird die Schuld erst bei Auflösung der 3a-Lösung. Bei hohem Grenzsteuersatz ist diese Variante netto meist günstiger, bei tiefem Grenzsteuersatz kann die direkte Amortisation vorteilhafter sein.
Wie Sie sich entscheiden
Die Antwort hängt von drei Grössen ab: Ihrem Grenzsteuersatz, dem Zinsniveau und Ihrem Anlagehorizont bis zur Pensionierung. Eine pauschale Empfehlung wäre unseriös — die Differenz zwischen den Varianten kann über zwanzig Jahre erheblich sein, in beide Richtungen. Wir rechnen beide Wege für Ihre konkrete Steuersituation durch, bevor Sie sich festlegen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.