Erbrecht und Immobilien

Sie entsteht automatisch — und blockiert, solange sie besteht.

• Gesamteigentum aller ErbenwichtigNiemand hat einen Anteil an der Liegenschaft, alle haben gemeinsam das Ganze. Ein einzelner Erbe kann über nichts verfügen.
• Beschlüsse grundsätzlich einstimmigwichtigVerkauf, Vermietung, Belastung und grössere Investitionen brauchen die Zustimmung aller. Das ist der Grund, warum Erbengemeinschaften blockieren.
• Solidarische Haftung für NachlassschuldenwichtigAlle Erben haften für die Schulden, auch mit dem eigenen Vermögen — sofern die Erbschaft nicht ausgeschlagen wurde.
• Erbenbescheinigung als LegitimationOhne sie kann weder über Konten noch über die Liegenschaft verfügt werden.
• Willensvollstrecker kann handelnIst einer eingesetzt, verwaltet er den Nachlass und kann in dessen Rahmen auch ohne Einstimmigkeit handeln.

• Ausschlagungsfrist von drei MonatenwichtigAb Kenntnis des Todes. Wer sie verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen — samt Schulden.
• Öffentliches Inventar bei unklarer LagewichtigEs verschafft Übersicht über Aktiven und Passiven. Der Antrag ist innert der Ausschlagungsfrist zu stellen.
• Testament abliefernLetztwillige Verfügungen müssen der zuständigen Behörde eingereicht werden — auch wenn sie einem nicht passen.
• Liegenschaft sichernVersicherung informieren, Heizung im Winter nicht abstellen, Post umleiten. Ein leerstehendes Haus kann erhebliche Schäden erleiden.

• Pflichtteile begrenzen die VerfügungsfreiheitwichtigNachkommen und Ehegatten haben Anspruch auf einen Mindestanteil. Eine Verfügung, die ihn verletzt, ist herabsetzbar.
• Frühere Zuwendungen sind auszugleichenwichtigWer zu Lebzeiten bereits Vermögen erhalten hat — etwa als Erbvorbezug — muss sich das anrechnen lassen.
• Bei Liegenschaften: Mehrwert seit der ZuwendungwichtigWurde eine Liegenschaft zu Lebzeiten übertragen, ist in der Regel ihr Wert im Zeitpunkt der Teilung massgebend, nicht der damalige.
• Nutzniessung des überlebenden EhegattenSie kann testamentarisch eingeräumt werden und verändert die Ausgangslage erheblich — die Liegenschaft ist dann faktisch blockiert.

• Massgebend ist der VerkehrswertwichtigNicht der amtliche Wert — er liegt in der Regel deutlich darunter und taugt für eine Teilung nicht.
• Stichtag ist grundsätzlich der Zeitpunkt der TeilungwichtigNicht der des Todes. Bei längeren Verfahren und bewegtem Markt macht das einen Unterschied.
• Dokumentierte Schätzung schafft eine gemeinsame GrundlagewichtigDer häufigste Konflikt entsteht aus unterschiedlichen Wertvorstellungen. Wer übernehmen will, hält sie für weniger wert; wer ausbezahlt wird, für mehr.
• Auf offengelegte Herleitung bestehenStichtag, Methode, Vergleichsobjekte und Annahmen müssen nachvollziehbar sein — sonst hält die Zahl keiner Gegenprüfung stand.

• Übernahme durch einen Erben mit AuszahlungwichtigVerlangt Einigung über den Wert und die Finanzierbarkeit. Banken prüfen mit rund fünf Prozent kalkulatorischem Zins — daran scheitert es häufig.
• Verkauf und Aufteilung des ErlösesOft der sauberste Weg. Die Grundstückgewinnsteuer trägt die Erbengemeinschaft, wobei die Besitzdauer des Erblassers übergeht.
• Gemeinsames Halten mit schriftlicher RegelungwichtigOhne Vereinbarung über Nutzung, Kosten, Unterhalt und Ausstieg verschiebt es den Konflikt nur.
• Erbteilungsklage als letzte MöglichkeitwichtigSie führt meist zur Versteigerung — mit einem Erlös, der regelmässig unter dem Marktwert liegt. Fast jede Einigung ist besser.
• Teilungsvertrag öffentlich beurkunden lassenwichtigDie Übertragung von Grundeigentum verlangt Beurkundung. Eine formlose Einigung genügt nicht.

• Erbschaftssteuer ist kantonal geregeltNachkommen und Ehegatten sind in vielen Kantonen befreit, entferntere Verwandte und Nichtverwandte nicht.Kanton BernIm Kanton Bern sind Nachkommen und Ehegatten von der Erbschaftssteuer befreit. Für weitere Erben gelten gestaffelte Sätze.
• Der Erbgang löst keine Grundstückgewinnsteuer ausSie wird aufgeschoben bis zum späteren Verkauf durch die Erben.
• Besitzdauer des Erblassers geht überwichtigBei langem Familienbesitz ein erheblicher Vorteil — im Kanton Bern sinkt die Steuer ab dem fünften Besitzjahr um 2 Prozent jährlich.
• Schlusssteuererklärung des Erblassers einreichenBis zum Todestag ist eine Erklärung fällig. Die Frist ist kantonal geregelt.