Zwei Märkte, zwei Preise
Ein Mehrfamilienhaus lässt sich auf zwei Märkten verkaufen. Investoren kaufen das ganze Haus und bewerten es über den Ertrag. Selbstnutzer kaufen einzelne Wohnungen und bewerten sie über Vergleichspreise für Eigentumswohnungen. In gefragten Lagen Bern-Mittellands liegt die Summe der Wohnungspreise oft deutlich über dem Ertragswert des ganzen Hauses, vor allem wenn die Mieten tief sind. Diese Differenz ist der Grund, warum Eigentümer eine Aufteilung in Stockwerkeigentum prüfen. Sie ist aber nicht gratis zu haben.
Was die Aufteilung erfordert
Stockwerkeigentum entsteht durch einen öffentlich beurkundeten Begründungsakt und die Eintragung im Grundbuch (Art. 712d ZGB). Dazu braucht es Aufteilungspläne, die Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile abgrenzen, die Festlegung der Wertquoten und in der Regel ein Nutzungs- und Verwaltungsreglement. Oft sind bauliche Anpassungen nötig: separate Zähler, Kellerabteile, Brandschutz, die Zuordnung von Parkplätzen. Bestehende Schuldbriefe müssen auf die Einheiten aufgeteilt werden, was die Mitwirkung der Bank erfordert. Klären Sie zudem allfällige kantonale und kommunale Vorgaben zur Umwandlung von Mietwohnungen.
Vermietete oder leere Wohnungen
Entscheidend ist, ob die Wohnungen frei sind. Leere Wohnungen erzielen den vollen Preis für Eigentumswohnungen. Vermietete Wohnungen sind für Selbstnutzer weniger attraktiv, weil die Mietverträge übergehen und eine Kündigung nur bei dringendem Eigenbedarf möglich ist. Für Anleger, die einzelne Wohnungen kaufen, gelten wiederum Renditeüberlegungen. In der Praxis verkaufen Eigentümer frei werdende Wohnungen nach und nach, was Jahre dauern kann. Wer schnell verkaufen will oder muss, ist mit einem Gesamtverkauf oft besser bedient.
Eine Vergleichsrechnung
Ein Haus mit sechs Wohnungen in Wabern erzielt einen Nettoertrag von 120’000 Franken. Bei einem Kapitalisierungssatz von 3.75 Prozent ergibt das einen Ertragswert von 3.2 Millionen Franken. Als Eigentumswohnungen mit je rund 85 Quadratmetern zu 7’800 Franken pro Quadratmeter wären sie zusammen knapp 4 Millionen Franken wert. Davon abzuziehen sind Begründungskosten, bauliche Anpassungen, Vermarktungskosten für sechs Verkäufe und ein Abschlag für vermietete Einheiten. Netto bleibt im Beispiel ein Vorteil, der aber stark vom Mietstatus abhängt.
Steuern und Gewerbsmässigkeit
Jeder Verkauf einer Einheit löst die Grundstückgewinnsteuer auf dem anteiligen Gewinn aus; im Kanton Bern mit der Besitzdauer-Reduktion ab dem fünften Jahr. Die Anlagekosten des Hauses werden auf die Einheiten aufgeteilt. Bei systematischer Aufteilung und Verkauf mit erheblichen Investitionen kann sich die Frage stellen, ob Liegenschaftshandel vorliegt, was Folgen bei Sozialversicherungsbeiträgen haben kann. Diese Punkte sollten vor der Aufteilung mit einer Steuerfachperson geklärt werden.
Unsere Empfehlung
Rechnen Sie beide Varianten sorgfältig: Gesamtverkauf an einen Investor mit realistischem Kapitalisierungssatz gegenüber Aufteilung mit allen Kosten, Zeitbedarf und Abschlägen für vermietete Einheiten. Berücksichtigen Sie Ihren Zeithorizont und Ihren Aufwand. In vielen Fällen ist eine Mischform sinnvoll: Aufteilung jetzt, Verkauf frei werdender Wohnungen über einige Jahre, Vermietung der übrigen. Wir begleiten beide Wege und zeigen Ihnen die Zahlen nebeneinander, bevor Sie sich festlegen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum aufteilen und einzeln verkaufen. https://www.immero.ch/ratgeber/mehrfamilienhaus-aufteilen-stockwerkeigentum