Die rechtliche Grundlage
Der Maklervertrag ist in den Artikeln 412 bis 418 des Obligationenrechts geregelt. Danach erhält der Makler den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachzuweisen oder den Abschluss zu vermitteln. Wo das Gesetz schweigt, gelten die Regeln über den einfachen Auftrag. Für Grundstückverkäufe ist der Maklervertrag formfrei gültig; er kann mündlich oder stillschweigend zustande kommen. Ein schriftlicher Vertrag ist trotzdem dringend zu empfehlen, weil er Leistungen, Provision und Laufzeit klärt.
Nachweis- und Vermittlungsmakler
Das Gesetz unterscheidet zwei Arten. Der Nachweismakler weist der Auftraggeberin eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nach, etwa einen Käufer, mit dem sie bisher nicht in Kontakt stand. Der Vermittlungsmakler wirkt aktiv auf den Abschluss hin: Er bewertet, vermarktet, führt Besichtigungen, verhandelt und begleitet bis zum Notar. In der Praxis sind Verkaufsmandate fast immer Vermittlungsmandate. Die Unterscheidung ist wichtig für die Frage, wann die Provision verdient ist, und sie sollte im Vertrag klar benannt sein.
Wann die Provision geschuldet ist
Die Provision ist nur geschuldet, wenn der Kaufvertrag zustande kommt und die Tätigkeit des Maklers dafür ursächlich war. Beim Vermittlungsmakler genügt ein psychologischer Zusammenhang: Seine Bemühungen müssen den Entschluss des Käufers wesentlich beeinflusst haben. Findet die Verkäuferin den Käufer selbst, ohne Zutun des Maklers, ist ohne besondere Vereinbarung keine Provision geschuldet. Exklusivverträge sehen oft vor, dass die Provision auch bei Eigenverkauf geschuldet ist; solche Klauseln sind zulässig, sollten aber bewusst unterschrieben werden.
Laufzeit, Exklusivität und Kündigung
Exklusivaufträge mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten sind üblich und sinnvoll, weil der Makler dann in Unterlagen, Fotos und Vermarktung investiert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Maklervertrag wie ein Auftrag jederzeit kündbar, auch wenn eine feste Dauer vereinbart wurde. Erfolgt die Kündigung zur Unzeit, ohne sachlichen Grund und zum Nachteil des Maklers, kann dieser Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Eine Provision für einen später ohne ihn abgeschlossenen Verkauf schuldet man nur, wenn seine Tätigkeit ursächlich war.
Höhe der Provision und Herabsetzung
Die Provision wird meist als Prozentsatz des Verkaufspreises vereinbart, im Raum Bern häufig im Bereich von rund zwei bis drei Prozent, oder als Pauschale. Zu klären ist, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist und welche Kosten — Inserate, Fotos, Visualisierungen — separat verrechnet werden. Eine unverhältnismässig hohe Provision kann das Gericht auf Antrag herabsetzen (Art. 417 OR). Ein Erfolgshonorar mit Zuschlag bei Übertreffen eines Zielpreises kann die Interessen von Verkäufer und Makler gut ausrichten.
Worauf Sie im Vertrag achten
Ein guter Maklervertrag nennt das Objekt, die Leistungen des Maklers, den Angebotspreis oder dessen Festlegung, die Provision mit Berechnungsbasis und Mehrwertsteuer, die Laufzeit und die Regelung bei Eigenverkauf, die Kosten bei Abbruch und die Frage, ob der Makler auch für Käufer tätig sein darf. Fragen Sie nach Referenzen und danach, wer das Mandat persönlich betreut. Bei der Immero AG betreut die Geschäftsführung jedes Verkaufsmandat selbst; Provision und Leistungen legen wir vor der Unterschrift transparent offen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Maklervertrag in der Schweiz: Exklusivauftrag, Provision, Kündigung. https://www.immero.ch/ratgeber/maklervertrag-schweiz