Was rechtlich nötig ist
Für den Verkauf einer Liegenschaft in der Schweiz braucht es keinen Makler. Zwingend ist allein die öffentliche Beurkundung durch das Notariat und der Eintrag im Grundbuch. Wer die Aufgaben selbst übernehmen will, kann das tun. Die Frage ist nicht die Zulässigkeit, sondern ob das Ergebnis am Ende besser ausfällt.
Die Aufgabenliste beim Privatverkauf
Sie übernehmen: die Ermittlung eines belastbaren Verkehrswerts, die Beschaffung sämtlicher Unterlagen, die Erstellung von Dossier und Fotos, die Vermarktung, die Beantwortung und Vorqualifikation von Anfragen, die Durchführung der Besichtigungen, die Verhandlung, die Koordination mit Notariat und der Bank der Käuferschaft sowie die Übergabe mit Protokoll. Realistisch sind dafür je nach Objekt zahlreiche Stunden über mehrere Monate.
Der teuerste Fehler ist der Preis
Ohne Zugang zu realen Vergleichstransaktionen bleibt die Preisfindung eine Schätzung — häufig orientiert an Angebotspreisen im Portal, die keine Abschlüsse sind. Ein zu hoch angesetzter Preis führt dazu, dass das Objekt liegen bleibt, an Attraktivität verliert und am Ende unter Wert weggeht. Diese Differenz übersteigt eine Maklerprovision regelmässig deutlich. Ein zu tiefer Preis verschenkt Substanz sofort.
Die zweite Hürde: Vorqualifikation
Beim Privatverkauf melden sich neben ernsthaften Interessenten auch Neugierige, Preisdrücker und Personen ohne gesicherte Finanzierung. Ohne Vorqualifikation investieren Sie Zeit in Besichtigungen, die zu nichts führen — und riskieren, dass eine Verhandlung kurz vor dem Notartermin an der Finanzierung scheitert. Banken verlangen 20 % Eigenmittel und rechnen die Tragbarkeit mit rund 5 % kalkulatorischem Zins.
Wann der Privatverkauf sinnvoll ist
Steht bereits ein konkreter Käufer fest — etwa ein Familienmitglied, ein Mieter oder ein Nachbar — entfällt der aufwendigste Teil. Dann bleibt die Preisfindung die entscheidende Aufgabe, und dafür genügt eine dokumentierte Verkehrswertschätzung ohne volles Verkaufsmandat. Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie ist ein neutral hergeleiteter Wert ohnehin wichtig, weil er später gegenüber Miterben und Steuerverwaltung Bestand haben muss.
Der Zwischenweg
Zwischen Alleingang und Vollmandat gibt es Abstufungen: nur Bewertung, Bewertung plus Dossieraufbereitung, oder das vollständige Mandat inklusive Vermarktung und Verhandlung. Wir sagen offen, welche Variante zu Ihrer Situation passt — und wenn ein Privatverkauf für Sie sinnvoll ist, sagen wir auch das. Ein Mandat, das keinen Mehrwert schafft, nützt niemandem.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.