Warum ist die Beurkundung in der Schweiz Pflicht?
Das Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 216) schreibt für den Grundstückskaufvertrag die öffentliche Beurkundung zwingend vor. Ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig. Der Notar prüft die Identität der Parteien, liest den Vertrag vor, klärt offene Fragen und beurkundet den Willen beider Parteien.
Vorbereitung auf den Notartermin
Bringen Sie mit: amtlichen Ausweis (Pass oder Personalausweis), allfällige Vollmachten, Bankangaben für den Zahlungsverkehr sowie alle vereinbarten Unterlagen (z.B. Inventarliste). Falls Sie sich vertreten lassen, braucht Ihr Vertreter eine notariell beglaubigte Vollmacht.
Ablauf am Notartermin selbst
Der Notar eröffnet den Termin, prüft die Identitäten und liest den Kaufvertrag vollständig vor – auch wenn er Ihnen bereits bekannt ist, das ist gesetzliche Pflicht. Danach können beide Parteien Fragen stellen. Bei Einigkeit unterzeichnen alle Beteiligten. Der Notar siegelt die Urkunde und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Grundbucheintrag und Eigentumsübergang
Mit der Beurkundung allein ist der Eigentumsübergang noch nicht vollzogen. Erst der Eintrag im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Dieser Eintrag erfolgt nach Zahlung des Kaufpreises, in der Regel innerhalb von 2–4 Wochen nach dem Notartermin. Bis dahin hat der Verkäufer eine sog. Eigentumsübertragungssperre eingetragen.
Der Ansatzpreis entscheidet über alles
Kein anderer Faktor beeinflusst den Verkaufserfolg so stark wie der erste Preis. Zu hoch angesetzt bleibt ein Objekt am Markt liegen, gilt nach wenigen Wochen als Ladenhüter, und Interessenten fragen nach dem Grund statt nach dem Objekt. Die Erfahrung zeigt: Wer nachträglich reduziert, erzielt am Ende meist weniger als jemand, der von Anfang an realistisch angesetzt hat. Ein zu tiefer Preis verschenkt dagegen sofort Substanz. Beides lässt sich mit einer lagegenauen Bewertung vermeiden, die reale Vergleichstransaktionen heranzieht statt Angebotspreise aus Portalen.
Die Nettorechnung vor der Preisverhandlung
Bevor Sie über einen Preis sprechen, sollte feststehen, was davon übrig bleibt. Abzuziehen sind die Grundstückgewinnsteuer, das Maklerhonorar, anteilige Notariatskosten und bei laufender Festhypothek eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung. Letztere kennt nur Ihre Bank — holen Sie die Zahl ein, bevor Sie verhandeln, nicht danach. Erst mit dieser Rechnung lässt sich beurteilen, ob ein Angebot tatsächlich attraktiv ist.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.