— Glossar · Recht
Dienstbarkeit
auch: Servitut
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das die Nutzung eines Grundstücks zugunsten einer anderen Person oder eines anderen Grundstücks einschränkt.
Häufige Formen sind Wegrechte, Leitungsrechte, Näherbaurechte und Bauverbote. Sie gelten unabhängig vom Eigentümerwechsel weiter und können den Wert erheblich beeinflussen — ein Näherbaurecht kann die Bebaubarkeit einschränken, ein Wegrecht die Privatsphäre. Wer nur den Kaufvertrag prüft und nicht den Grundbuchauszug, übersieht sie regelmässig.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Die häufigsten Arten
Grunddienstbarkeiten verbinden zwei Grundstücke: Das belastete Grundstück duldet etwas oder unterlässt etwas zugunsten des berechtigten. Typisch sind Fuss- und Fahrwegrechte, Leitungsrechte für Wasser, Abwasser oder Strom, Näher- und Grenzbaurechte sowie Bau- und Pflanzungsbeschränkungen. Personaldienstbarkeiten wie Wohnrecht oder Nutzniessung stehen dagegen einer bestimmten Person zu.
Wie sie entstehen und vergehen
Dienstbarkeiten entstehen in der Regel durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag und den Eintrag im Grundbuch. Sie gehen bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über. Gelöscht werden sie mit Zustimmung des Berechtigten oder, wenn das Interesse daran weggefallen ist, auf gerichtlichem Weg. Alte, unklar formulierte Servitute sind in Bern-Mittelland häufig und führen immer wieder zu Streit.
Wirkung auf Wert und Nutzung
Ein Wegrecht quer durch den Garten schmälert die Privatsphäre, ein Bauverbot die Ausnützung einer Parzelle, ein Näherbaurecht zugunsten des Nachbarn die Aussicht. Umgekehrt kann eine Dienstbarkeit zugunsten des eigenen Grundstücks die Erschliessung erst ermöglichen. In der Bewertung werden belastende Rechte mit einem Abschlag, berechtigende mit einem Zuschlag berücksichtigt.
Dienstbarkeit, Servitut, Grunddienstbarkeit
Im Alltag wird die Dienstbarkeit oft Servitut genannt — die Begriffe meinen dasselbe. Grunddienstbarkeiten berechtigen den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks, etwa ein Wegrecht oder ein Näherbaurecht. Personaldienstbarkeiten berechtigen eine bestimmte Person, etwa das Wohnrecht oder die Nutzniessung. Dienstbarkeiten entstehen durch einen schriftlichen, bei Grundstücken meist öffentlich beurkundeten Vertrag und die Eintragung im Grundbuch. Gelöscht werden sie mit Zustimmung der berechtigten Person oder durch gerichtliches Urteil, wenn sie jedes Interesse verloren haben.
Beispiel
Eine Baulandparzelle in Wohlen bei Bern ist mit einem Bauverbot auf einem Streifen von acht Metern entlang der Nachbargrenze belastet. Die zonenrechtlich mögliche Ausnützung lässt sich nicht voll realisieren; der Wert der Parzelle sinkt entsprechend, obwohl Fläche und Zone gleich bleiben.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Dienstbarkeit — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/dienstbarkeit
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Grundbuch
Das amtliche Register, in dem Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte an Grundstücken eingetragen sind.
- Baurecht
Das Recht, auf fremdem Grund zu bauen und Eigentümer des Gebäudes zu sein — gegen einen wiederkehrenden Baurechtszins.
— Bern-Mittelland
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