— Glossar · Bau & Zonen
Geschossflächenziffer
auch: GFZ, GFZo
Das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche — ein Mass für die zulässige Baudichte.
Eine Geschossflächenziffer von 0.8 erlaubt auf einem Grundstück von 600 Quadratmetern 480 Quadratmeter Geschossfläche. Die Ziffer ersetzt in harmonisierten Baureglementen die frühere Ausnützungsziffer und wird anders gemessen, weshalb Werte nicht direkt vergleichbar sind.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Kanton BernIm Kanton Bern regelt die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) die Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo). Die Gemeinden haben ihre Baureglemente schrittweise auf diese Begriffe umgestellt.
Die Berechnung
Die Geschossflächenziffer ist das Verhältnis der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Eine Ziffer von 0.8 auf einem Grundstück von 700 Quadratmetern erlaubt 560 Quadratmeter Geschossfläche. In der oberirdischen Variante zählen nur Geschosse über dem massgebenden Terrain. Wichtig: Geschossfläche ist nicht gleich Wohnfläche, weil Wände und Erschliessungsflächen mitgezählt werden.
Bedeutung für den Wert
Die Geschossflächenziffer bestimmt, wie viel Wohnfläche auf einem Grundstück realisiert werden kann, und damit massgeblich den Wert von Bauland. Bei der Residualwertrechnung eines Bauträgers ist sie die Ausgangsgrösse. Bei bestehenden Häusern zeigt sie, ob eine Erweiterung oder ein Ersatzneubau mehr Fläche erlaubt als heute vorhanden ist — ein Wert, den Käufer und Verkäufer kennen sollten.
Beispiel
Auf einem Grundstück von 800 Quadratmetern mit einer GFZo von 0.6 steht ein Haus mit 250 Quadratmetern Geschossfläche. Zulässig wären 480 Quadratmeter. Das ungenutzte Potenzial von 230 Quadratmetern erhöht den Wert für Käufer, die erweitern oder neu bauen wollen.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Geschossflächenziffer — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/geschossflaechenziffer
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Ausnützungsziffer
Das Verhältnis der zulässigen Bruttogeschossfläche zur Grundstücksfläche — sie bestimmt, wie viel auf einer Parzelle gebaut werden darf.
- Grünflächenziffer
Der Mindestanteil eines Grundstücks, der als natürliche oder bepflanzte, nicht versiegelte Fläche erhalten bleiben muss.
- Bauzone
Die in der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgelegte Nutzung eines Grundstücks — Wohnzone, Mischzone, Gewerbezone oder Landwirtschaftszone.
— Bern-Mittelland
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