— Glossar · Bau & Zonen
Besitzstandsgarantie
auch: Bestandesschutz
Der Schutz bestehender, rechtmässig erstellter Bauten, die nach heutigem Recht nicht mehr zulässig wären.
Ein Gebäude, das zu Bauzeiten bewilligt wurde, darf weiter genutzt und unterhalten werden, auch wenn es heutige Vorschriften zu Abständen oder Dichte nicht erfüllt. Erweiterungen und Umbauten sind nur begrenzt zulässig. Bei einem Abbruch entfällt der Schutz, und ein Neubau muss die heutigen Regeln einhalten — ein Ersatzneubau kann deshalb kleiner ausfallen.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Kanton BernIm Kanton Bern ist die Besitzstandsgarantie im kantonalen Baugesetz geregelt; ausserhalb der Bauzone gelten die strengeren bundesrechtlichen Regeln.
Was geschützt ist
Wurde ein Gebäude rechtmässig erstellt, darf es weiter genutzt, unterhalten und zeitgemäss erneuert werden, auch wenn es heutige Vorschriften nicht mehr erfüllt — etwa weil es näher an der Grenze steht oder dichter gebaut ist, als heute erlaubt. Dieser Schutz heisst Besitzstand oder Bestandesschutz. Er gilt für den Bestand, nicht für beliebige Veränderungen.
Grenzen bei Umbau und Abbruch
Erweiterungen und wesentliche Umbauten sind nur begrenzt zulässig und dürfen die Rechtswidrigkeit nicht verstärken. Wird ein Gebäude abgebrochen, entfällt der Schutz: Ein Neubau muss die heutigen Vorschriften einhalten. Ein Ersatzneubau kann deshalb kleiner ausfallen als das bestehende Gebäude — ein Punkt, der bei der Entscheidung zwischen Sanierung und Ersatz oft übersehen wird.
Beispiel
Ein Haus von 1960 steht 2 Meter von der Grenze, heute wären 4 Meter vorgeschrieben. Eine Sanierung mit neuem Dach ist zulässig. Ein Ersatzneubau müsste 4 Meter Abstand einhalten und würde schmaler.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Besitzstandsgarantie — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/besitzstandsgarantie
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Bauzone
Die in der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgelegte Nutzung eines Grundstücks — Wohnzone, Mischzone, Gewerbezone oder Landwirtschaftszone.
- Grenzabstand
Der minimale Abstand, den ein Gebäude zur Grenze des Nachbargrundstücks einhalten muss.
— Bern-Mittelland
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