Verkehrswert und Marktwert
Der Verkehrswert – im internationalen Sprachgebrauch Marktwert – ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen erzielbar wäre. Er unterstellt einen willigen Käufer und Verkäufer ohne Zwang und eine angemessene Vermarktungszeit. Das ist die Grösse, die bei einem Verkauf tatsächlich zählt.
Der Realwert oder Sachwert
Der Realwert fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu erstellen, abzüglich der Alterung, plus den Wert des Bodens? Er ist nützlich zur Plausibilisierung und bei sehr individuellen Objekten, bildet aber für sich allein selten den erzielbaren Preis ab.
Der Ertragswert
Bei Renditeobjekten steht der nachhaltige Ertrag im Vordergrund. Der Ertragswert kapitalisiert die Nettomieteinnahmen mit einem marktüblichen Satz. Für Mehrfamilienhäuser und Anlageliegenschaften ist er die massgebliche Grösse – der Realwert dient nur der Kontrolle.
Welcher Wert für welchen Zweck
Für den Verkauf eines Eigenheims zählt der Verkehrs- bzw. Marktwert, meist hedonisch ermittelt. Für ein Renditeobjekt der Ertragswert. Für steuerliche oder versicherungstechnische Zwecke kommen teils eigene, abweichende Wertbegriffe zum Einsatz. Wichtig ist, dass Bewertungszweck und Wertbegriff zusammenpassen.